Арендуем или выкупаем имущество у муниципалитета? Надо заплатить НДС! №8(95)

Немногие предприниматели, которые арендуют торговые или офисные помещения у муниципалитета, знают, что, помимо арендной платы, им необходимо платить НДС в бюджет и сдавать декларации по этому налогу, как минимум, ежеквартально. А если вы выкупаете имущество у муниципалитета или у государства, то НДС надо заплатить полностью до 20-го числа месяца после окончания квартала, в котором произошла передача имущества.Немногие предприниматели, которые арендуют торговые или офисные помещения у муниципалитета, знают, что, помимо арендной платы, им необходимо платить НДС в бюджет и сдавать декларации по этому налогу, как минимум, ежеквартально. А если вы выкупаете имущество у муниципалитета или у государства, то НДС надо заплатить полностью до 20-го числа месяца после окончания квартала, в котором произошла передача имущества.

Все дело в том, что муниципалитет – организация некоммерческая и уплачивать и начислять налог на добавленную стоимость не может, поэтому обязанность по исчислению, удержанию и уплате налога возложена на налоговых агентов – источников дохода, т.е. арендодателей. Такая же ситуация возникает при начислении и уплате налога на доходы физических лиц. На работодателя возложена обязанность исчислить, удержать и перечислить в бюджет этот налог. Таким образом, получается так называемая «чистая» заработная плата.
Необходимо отметить, что налоговыми агентами в области НДС предприниматель или организация вне зависимости от налоговой системы, которую он применяет, является налоговым агентом в следующих случаях (статья 161 Налогового кодекса):
– аренда муниципального или государственного имущества,
– реализация бесхозного имущества,
– реализация на территории России имущества (товаров, работ или услуг) иностранными организациями, не стоящими на учете на территории РФ.
Во всех этих случаях мы обязаны исчислить, удержать и перечислить в бюджет из доходов, направляемых контрагенту, сумму налога на добавленную стоимость.
Самым распространенным из этих случаев является аренда муниципального или государственного имущества. Именно ему мы и уделим особенное внимание.
Если вы внимательно прочитаете договор, особенно в той части, которая посвящена расчетам, то увидите, что сумма арендной платы разделена на 2 части – сама арендная плата и НДС. При этом арендную плату вы передаете (или перечисляете) арендодателю без НДС, а сумму НДС обязаны перечислить в бюджет. Вот тут-то и появляется ваша обязанность представлять отчетность. Надо отметить, что отчетность подается ежеквартально до 20-го числа следующего после отчетного периода (квартала) месяца по месту вашей регистрации (даже если арендуете площади в другом городе). А сумма налога должна быть перечислена в момент перечисления средств арендодателю.
Чуть ниже мы расскажем, как заполнить эту декларацию.

Когда арендатор – налоговый агент
Арендаторы государственного или муниципального имущества становятся налоговыми агентами не по любому договору аренды. Когда договор аренды заключен непосредственно с органом государственной власти или органом местного самоуправления (соответствующим комитетом по имуществу), вы всегда будете налоговым агентом (п. 3 ст. 161 НК РФ).
Если вы заключите договор с арендодателем – унитарным предприятием (бюджетным учреждением), то он сам будет платить НДС. То есть в этом случае вы перечисляете арендодателю всю сумму арендной платы (Письмо Минфина России от 26.08.2008 г. №03-07-11/284; Письмо ФНС России от 24.11.2006 г. №03-1-03/2243@). Причем, даже если арендная плата перечисляется вами непосредственно в бюджет, налоговым агентом вы все равно не становитесь (п. 3 ст. 161 НК РФ; Письмо УФНС России по г. Москве от 21.03.2007 г. №19-11/25313). Правда, споры с налоговиками по этому поводу возможны. Но суды вас поддержат (п. 3 Определения КС РФ от 02.10.2003 г. №384-0; Постановления ФАС ВСО от 15.12.2009 г. №А19-13933/08; ФАС МО от 09.11.2009 г. №КА-А40/11405-09).
Когда же заключается трехсторонний договор аренды, стороной которого, кроме унитарного предприятия или бюджетного учреждения, является орган государственной власти или орган местного самоуправления (п. 4 ст. 214, статьи 294, 296, п. 2 ст. 295 ГК РФ), то ситуация не столь однозначна.
Налоговики считают, что арендатор является налоговым агентом (Письмо ФНС России от 24.11.2006 г. №03-1-03/2243@). Но это не всегда так. Для того чтобы понять, должны ли вы платить НДС, нужно изучить свой договор:
– если в договоре указано, что арендатор должен перечислить ГУПу, МУПу или учреждению всю сумму арендной платы, включая НДС, а последний уплачивает налог в бюджет, то налоговым агентом вы являться не будете (Постановления ФАС МО от 28.09.2006 г. №КА-А40/7292-06; ФАС ЗСО от 22.11.2006 г. №Ф04-7859/2006(28685-А45-41);
– если в договоре указано, что НДС в бюджет перечисляет арендатор, то вы – налоговый агент (Постановления ФАС ПО от 14.11.2006 г. №А65-41609/05-СА1 -32; ФАС УО от 21.10.2008 г. №Ф09-7682/08-С2; ФАС ЦО от 22.05.2009 г. №А68-802/07-23/13);
– если в договоре ничего не сказано о том, кто перечисляет НДС в бюджет, но арендодателями названы именно ГУП, МУП или учреждение, а не органы власти, то вы опять-таки не налоговый агент.

Неденежная оплата аренды: есть ли агент?
Иногда договор аренды госимущества не предусматривает денежных расчетов. Например, когда в счет оплаты аренды засчитывается стоимость сделанного арендатором ремонта.
В этих случаях Минфин считает, что арендатор все равно должен исполнять обязанности налогового агента (Письмо Минфина России от 16.04.2008 г. №03-07-11/147). Кроме того, в Правилах ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж (утв. Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 г. №914 (далее – Правила) сказано о том, что налоговые агенты регистрируют в книге продаж счета-фактуры, составленные ими при исчислении налога при безденежных формах расчетов (п. 16 Правил).
Поэтому, если вы не хотите споров, лучше предусмотреть в договоре, что часть цены аренды, составляющая НДС, оплачивается деньгами (Постановления ФАС ВСО от 06.10.2009 г. №А19-5436/09; ФАС СКО от 25.09.2008 г. №Ф08-5634/2008, от 26.03.2008 г. №А53-8899/2006-С6-27; ФАС СЗО от 18.04.2006 г. №А26-8363/2005-28).
А если это невозможно, знайте, что при «неденежной» аренде налоговым агентом вы не являетесь. Ведь налоговым агентом являются только те, кто обязан удержать налог из средств, выплачиваемых налогоплательщику (п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 24, п. 3 ст. 161 НК РФ). Поэтому, если у вас нет денежных расчетов с арендодателем, вы не можете быть налоговым агентом (п. 44 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.02.2001 г. №5; п. 10 Постановления Пленума ВС РФ №41, Пленума ВАС РФ №9 от 11.06.99 г.) С этим соглашаются и суды (Постановления ФАС ВСО от 18.04.2007 г. №АЗЗ-11479/06-Ф02-579/07-С1; ФАС ПО от 15.08.2006 г. №А55-29380/05-43).
Кстати, если по каким-либо причинам вы не платили арендную плату, которую должны были платить деньгами (к примеру, у вашей компании временные финансовые затруднения), НДС в бюджет вы не перечисляете. Налог в бюджет вы уплатите после погашения долгов перед арендодателем (Постановления ФАС СКО от 05.10.2009 г. №А53-25809/2008; ФАС СЗО от 06.07.2009 г. №А66-9315/2008; ФАС ЗСО от 13.04.2009 г. №Ф04-2129/2009(4293-А67-42); ФАС МО от 20.12.2007 г. №КА-А40/11879-07).

Как исчислить НДС, подлежащий уплате в бюджет
Налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога (п. 3 ст. 161 НК РФ). И здесь вам следует внимательно посмотреть, что написано в договоре:
– если в договоре указано, что цена аренды включает в себя НДС или же ничего об НДС не сказано, то именно сумма арендной платы будет являться налоговой базой. Сумма налога определяется в этом случае по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ; Письмо УМНС России по г. Москве от 08.08.2003 г. №21-09/43618);
– если цена аренды определена в договоре без учета НДС, налог придется начислить сверх цены договора по ставке 18%.

Когда агентский НДС надо перечислить в бюджет
Уплатить НДС в бюджет вы должны в общем порядке, то есть по окончании квартала, в котором вы перечислили арендую плату, равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим кварталом (пп. 1,3 ст. 174, п. 4 ст. 173 НК РФ; Письмо ФНС России от 29.10.2008 г. №ШС-6-3/782@).
В платежном поручении надо указывать статус плательщика 02 «налоговый агент», а не 01 «налогоплательщик». Соответственно, у вас будет отдельная платежка на уплату НДС с аренды госимущества. И в отличие от налоговой декларации, где показывается сумма налога по каждому арендодателю (об этом мы расскажем ниже), перечислять налог по всему арендованному госимуществу можно одним платежным поручением, а не несколькими.
Независимо от того, где арендуется госимущество (по месту нахождения обособленного подразделения или месту нахождения организации), налог нужно перечислить в бюджет по местонахождению организации или предпринимателя (п. 3 ст. 174 НК РФ).

Как составить счет-фактуру
Не позднее 5 календарных дней со дня оплаты аренды вы должны составить счет-фактуру (пп. 1,3 ст. 168 НК РФ; Письмо ФНС России от 12.08.2009 г. №ШС-22-3/6348). Причем, даже если вы платите ЕНВД или налог по «упрощенке», вам все равно нужно выставить счет-фактуру. Иначе вам грозит штраф по ст. 120 НК РФ и могут быть проблемы с признанием агентского НДС в расходах (Письмо Минфина России от 24.09.2008 г. №03-11-04/2/147). Просто «спецрежимники» этот счет-фактуру нигде не регистрируют. А вот те, кто платит НДС, выписывают счет-фактуру в двух экземплярах и регистрируют его в книге продаж и книге покупок.

Что делать с уплаченным НДС
Все зависит от применяемого вашей организацией режима налогообложения и от того, в какой деятельности использовалось имущество.
Вы применяете общую систему налогообложения
Если госимущество используется для операций, облагаемых НДС, уплаченный НДС вы принимаете к вычету (п. 3 ст. 171 НК РФ). Естественно, должны соблюдаться и общие условия для вычета:
– вы выставили сами себе счет-фактуру;
– услуги по аренде приняты к учету.
Таким образом, если вы уплатили «агентский» НДС, отраженный в декларации за II квартал, равными частями в III квартале, то к вычету вы его можете поставить в декларации за III квартал.
Иногда, правда, арендаторы перечисляют НДС в бюджет одновременно с уплатой арендной платы. В этом случае НДС принимается к вычету в декларации за тот квартал, в котором он перечислен в бюджет (если только это не был авансовый платеж по аренде). То есть в одной декларации вы покажете и начисление, и вычет налога. Но налоговики на местах не всегда с этим согласны. Хорошо еще, что суды поддерживают арендаторов (Постановления ФАС ВВО от 02.05.2007 г. №А43-16382/2006-34-691; ФАС СКО от 21.08.2008 г. №Ф08-4930/2008, от 28.05.2008 г. №Ф08-2863/2008).
Что касается налоговых вычетов, то плательщики НДС отражают их в разделе 3 декларации по строке 210 (п. 38.13 Порядка).
Если же имущество использовалось в деятельности, не облагаемой НДС, отразите налог в прочих расходах, связанных с производством и реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Вы применяете «доходно-расходную» УСНО или уплачиваете ЕСХН
Тогда вы можете учесть суммы исчисленного и уплаченного в бюджет НДС в своих расходах, так же, как и сами услуги по аренде (пп. 8 п. 2 ст. 346.5, пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Выкуп имущества у муниципалитета или государства
Абсолютно такая же ситуация возникает и когда вы выкупаете это имущество. Однако, если в договоре купли-продажи (который регистрируется в Регистрационной палате) может быть указана рассрочка платежа, то сумму НДС необходимо уплатить сразу. Потому как в пункте 3 статьи 161 НК РФ передача в аренду и реализация имущества стоит на одном уровне. Ходят слухи, что подготовлен законопроект, по которому реализация имущества муниципалитетом, либо государством не подпадает под уплату НДС, и соответственно, покупатели не будут являться налоговыми агентами в этой ситуации, однако пока это только слухи.
Да и фактической рассрочки платежа по НДС не существует. Существует только механизм налогового кредита и налоговой рассрочки. Но налог на добавленную стоимость является федеральным налогом, и просить рассрочку можно будет только у Министерства по налогам и сборам в Москве, подав соответствующий пакет документов. Однако сами налоговые органы признают, что этот механизм очень не совершенен, и пока вы будете готовить документы и передавать их в уполномоченный орган, у вас арестуют расчетный счет на размер недоимки или снимут денежные средства с него при их наличии. Порядок предоставления налоговых рассрочек пытаются изменить (уже практически с начала кризиса), но воз и ныне там.
Мало того: для обыкновенных плательщиков НДС существует рассрочка платежа по НДС тремя равными частями до 20-го числа каждого месяца следующего квартала (ст. 174 НК РФ), а на налоговых агентов эта льгота не распространяется.
Например, сделка купли-продажи произошла в июле 2010 года. Стоимость продажи – 560 000 рублей. Сумма НДС будет составлять 85424 рубля. Если саму стоимость помещения за минусом НДС можно заплатить в соответствии с договором в течение 3-х лет, то сумму НДС необходимо будет заплатить до 20 октября 2010 года. К сожалению, сделать ничего в этой ситуации нельзя, придется платить.

Пример:
ИП Канарейкин А.К. арендует у УМИ города Рязани торговое помещение. Арендная плата в месяц составляет 11 800 рублей. При этом 10000 рублей предприниматель перечислит в УМИ, а 1800 рублей должен перечислить в бюджет по месту своего нахождения как налоговый агент. По условиям договора арендная плата перечисляется ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца. Значит, УМИ получает доход не в размере 11800 рублей в месяц, а только 10000 рублей. По итогам квартала предприниматель обязан подать декларацию по налогу на добавленную стоимость до 20-го числа следующего месяца, несмотря на то, что он является плательщиком единого налога на вмененный доход.

Порядок заполнения декларации
Бланк декларации по налогу на добавленную стоимость утвержден Приказом Минфина от 15.10.2009 г. №104н (с изменениями от 21.04.2010 г.)
Практически у всех деклараций, которые имеют новые бланки, одинаковый титульный лист. Мы не будем утомлять вас подробностями его заполнения, поскольку если вы являетесь плательщиком ЕНВД или налога по УСНО, титульный лист вы уже научились заполнять. Особенностей здесь никаких – те же ИНН, название налоговой инспекции, ее код, ваше наименование (или ФИО) и контактные координаты. Для тех, кто работает по УСНО, будет только одна особенность – декларация заполняется ежеквартально, каждый квартал рассчитывается отдельно – итоги предыдущей декларации нигде не отражаются. И в клеточках «налоговый период» необходимо ставить «21», «31», «23», «24».
В новой декларации очень много листов, все их заполнять совершенно не нужно. Мы возьмем только титульный лист и раздел 2. Все остальные листы можно выбросить, а если вы печатаете декларацию – не распечатывать.
Раздел 2 – третья с начала страница. Раздел 1 посвящен уплате налога при применении классической системе налогообложения. Вы его тоже можете приложить, но обязательно нужно поставить во всех полях прочерки (кроме ИНН и номера страницы).
Итак, начнем с того, что в самом верхнем поле проставим свой ИНН и номер страницы.
Следующее поле – номер раздела. Мы проставляем – 1, т.к. арендуем у одного субъекта. Если бы мы арендовали несколько помещений у различных арендодателей (например, у администрации г. Рязани и правительства Рязанской области), то у нас было бы 2 таких раздела. Если же у вас другая ситуация – вы арендуете у одного арендодателя, но несколько помещений, то такой раздел необходимо представлять один, при этом указывая в нем всю сумму налога.
Далее идет место для названия плательщика налога – мы являемся налоговым агентом. В нашем примере – УМИ города Рязани. Чуть ниже – его ИНН.
А также необходимо указать КБК налога – 182 103 01 000 01 1000 110 и ОКАТО.
Далее следует сумма налога, которую предприниматель или организация должны заплатить. В нашем примере это будет 5400 рублей (11800 х 18 : 118 х 3 месяца).
А чуть ниже – код операции. Этот код можно найти в рекомендациях по заполнению декларации – 1011703.
Остальные поля вами (в случае аренды помещения) не заполняются, а следовательно, в них необходимо поставить прочерки, затем подписать декларацию, поставить печать (при ее наличии).
Вот и все, не забудьте заполнить декларацию в 2-х экземплярах и сдать один из них до 20-го апреля за I квартал, до 20 июля за II квартал, до 20 октября за III квартал и до 20 января за IV квартал.
Напоминаем, что уплата налога не освобождает от подачи декларации. Если вы все-таки забыли это сделать, либо вообще не подозревали о такой обязанности, советуем вам за прошлые периоды сначала сдать пустую декларацию, а потом уточненную (перед этим уплатить сумму налога, если не заплатили раньше). Это необходимо для того, чтобы штраф за подачу декларации для вас был минимальным. Санкция за подачу пустой декларации в течение 180 дней со дня срока подачи – 100 рублей, а с начислениями – 5% за каждый полный и неполный месяц просрочки от суммы налога. А свыше 180 дней – пустая – 0 рублей, а с начислениями – 30% от суммы налога плюс 10% за каждый полный или неполный месяц просрочки за период, превышающий 180 дней.
Н. Скворцова

Арендуем или выкупаем имущество у муниципалитета? Надо заплатить НДС! №8(95)
Арендуем или выкупаем имущество у муниципалитета? Надо заплатить НДС! №8(95)

Понравилась статья, поделитесь с друзьями

Комментарии к статье - Арендуем или выкупаем имущество у муниципалитета? Надо заплатить НДС! №8(95)

  1. Татьяна Березина

    Должно ли платить НДС физическое лицо по договору аренды нежилого помещения у муниципалитета и как это правильно сделать?

Добавить комментарий

Войти с помощью:  
Top