Договор аренды нежилого помещения №4 (142) 2014

Практически каждый бизнесмен в своей предпринимательской деятельности сталкивается с договором аренды. Передача имущества в этом случае сопровождается оформлением договора аренды. Предлагаем вам обратить внимание на некоторые особенности составления этого договора, которые необходимо указать в документе.

Что сдаем?

Сначала необходимо определиться с предметом договора. В договоре должно быть четко указано, какое именно помещение является предметом аренды, его описание, адрес места расположения. Например: нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Рязань, ул. Ленинского Комсомола, д. 5, 5-й этаж, общая площадь 35 кв. м. Кроме того, к договору желательно приложить план-экспликацию и сделать это приложение неотъемлемой частью документа. В плане будет четко указано, где именно находится это помещение, ведь на 5-м этаже может быть много помещений с такой квадратурой. Помимо этого, следует указать документ, на основании которого арендодатель имеет право сдавать это помещение по договору аренды. Им может быть как свидетельство на право собственности, так и договор аренды. В первом случае в тексте необходимо указать реквизиты свидетельства. Во втором случае это будет договор субаренды, а в тексте необходимо указать, кому принадлежит имущество и на основании какого договора аренды помещение вам сдается в субаренду. Ведь бывают ситуации, когда помещение в аренду сдают люди, которые не имеют на него никаких прав.

 

Срок аренды

Срок аренды может быть указан в договоре, но его можно и не указывать. В этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его прекращения.

От срока, на который вы заключаете договор, будет, во-первых, зависеть, возникнет ли обязанность его государственной регистрации, во-вторых, когда договор будет считаться заключенным. Если договор заключен на год или больший срок, возникает обязанность по регистрации договора в органах юстиции, и договор считается заключенным с момента регистрации. Если же одна из сторон уклоняется от его регистрации, другая вправе требовать от нее зарегистрировать договор в судебном порядке. Обратите внимание, что регистрация договора аренды обойдется вам в 7500 рублей.

Если срок аренды менее года (краткосрочная аренда) либо договор заключен на неопределенный срок, то договор не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания. 

 

Сколько платить?

Условие о размере арендной платы является существенным условием договора, которое должно быть согласовано сторонами в письменной форме. При отсутствии такого условия, зафиксированного в договоре письменно, договор считается незаключенным. Арендная плата может быть установлена как в фиксированной сумме, так и зависящей от определенных причин. Например, можно разбить арендную плату на две части: постоянную и переменную. Постоянная часть — собственно сумма аренды, а переменная может зависеть от размера коммунальных платежей. Такая ситуация возникает из-за разногласий с налоговыми органами по поводу \»перепродажи\» коммунальных услуг арендодателем арендатору.

 

Когда платить?

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если предполагается аренда на достаточно длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают периодичность платежей (раз в неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа, размер платежа.

 

Назначение помещения

Если в договор аренды включить условие о способах пользования арендованным помещением, арендатор обязан соблюдать эти условия.

Если в договоре отсутствует условие о способах использования помещения, то эти способы вытекают из назначения самого помещения (например, офисное, производственное).

 

За чей счет ремонт?

Необходимо учитывать распределение между сторонами договора обязанностей по содержанию арендованного помещения. Под содержанием нежилого помещения понимается проведение ремонта, который бывает двух видов: капитальный и текущий.

Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.).

Поскольку капитальный ремонт служит сохранению целостности и стоимости помещения, что отвечает, в первую очередь, интересам его собственника, то обязанность проводить такой ремонт и нести расходы, связанные с ним, по общему правилу возлагается на арендодателя. Однако данное правило действует в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды.

Нарушение арендодателем своей обязанности по капитальному ремонту арендованного имущества дает арендатору право альтернативного поведения. Во-первых, он имеет право произвести капитальный ремонт сам, но за счет арендодателя, т.е. либо взыскать с него стоимость ремонтных работ, либо зачесть ее в счет арендной платы. Во-вторых, арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы. В-третьих, он может потребовать расторжения договора и возмещения связанных с этим убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, в связи с чем Гражданский кодекс возлагает на него обязанность по проведению текущего ремонта помещения, если иное не установлено договором аренды. Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранению мелких неисправностей (например, побелка потолков и окраска стен в помещении, ремонт электропроводки и т.п.). Текущий ремонт, так же как и капитальный, направлен на поддержание имущества в нормальном состоянии, но не требует капитальных затрат.

Расходы по текущему ремонту и проведению иных работ, направленных на поддержание имущества в исправном состоянии, несет арендатор. На него также возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного помещения, связанные с его обычной эксплуатацией (например, по оплате коммунальных услуг).

 

Передача помещения

После договоренности по всем условиям договора остается осуществить фактическую передачу помещения арендодателем арендатору. Юридически данное действие осуществляется путем составления и подписания передаточного акта. Передаточный акт является письменным доказательством того, какое именно помещение, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по договору, так и по закону, выступая титульным (законным) владельцем переданного ему имущества. Не забудьте при расторжении договора аренды обратно передать помещение по тому же акту приема-передачи. 

 

Акты выполненных работ

Остается спорным вопрос о составлении ежемесячных актов выполненных работ. С одной стороны, работ в общем-то и нет никаких, а с другой стороны, налогоплательщикам-арендаторам необходим документ, на основании которого им надо принимать в расходы суммы арендной платы.

С точки зрения налогообложения, подтверждающими аренду документами являются договор аренды, акт приема-передачи и платежные документы (либо чек и квитанция к приходному ордеру, либо платежное поручение). Этих документов будет достаточно для признания доходов или расходов. Ведь ни Налоговый кодекс, ни законодательство о бухгалтерском учете не содержат требований об обязательном ежемесячном составлении актов приема-передачи услуг по аренде.

Не возражает против такого подхода и Минфин (письмо Минфина от 06.10.2008 г. №03-03-06/1/559). Налоговики также считают, что если заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется), и у арендодателя есть основания для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль доходов от реализации такой услуги, а у арендатора — расходов в связи с потреблением такой услуги (Письмо ФНС России от 05.09.2005 г. №02-1-07/81). Поддерживают их и судьи (Постановление ФАС СЗО от 09.07.2008 г. №А13-6245/2007). И арендодателю, и арендатору удобнее всего признавать доходы и расходы в виде арендных платежей на последнее число отчетного периода. Ведь только в этом случае и в налоговом, и в бухгалтерском учете отражение арендных платежей будет одинаковым. А вот плательщикам НДС легко выйти из этой ситуации — им необходимо выставлять счета-фактуры на оказанные по аренде услуги. Минфин высказал и по этому вопросу свое мнение: счета-фактуры необходимо выставлять не позднее 5 дней, считая со дня окончания квартала или месяца, в котором такие услуги оказаны (письма Минфина России от 25.06.2008 г. №07-05-06/142, от 04.04.2007 г. №03-07-15/47).  

Н. Скворцова

Понравилась статья, поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Top