Договор аренды нежилого помещения №4 (78)

Практически каждый бизнесмен в своей предпринимательской деятельности сталкивается
с договором аренды. Передача имущества в этом случае сопровождается оформлением договора аренды. Предлагаем вам обратить внимание на некоторые особенности составления этого договора, которые необходимо указать в документе.Что сдаем?
Прежде всего необходимо определиться с предметом договора. В договоре должно быть четко указано, какое именно помещение является предметом аренды, его описание, адрес, место расположения. Например: «Нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Рязань, ул. Ленинского Комсомола, д. 5, на 5-м этаже здания общей площадью 35 кв.м». Кроме того, желательно приложить план-экспликацию к договору и сделать это приложение неотъемлемой частью документа. В плане будет четко указано, где именно находится это помещение, – ведь и на 5-м этаже может быть много помещений с такой квадратурой. Кроме того, необходимо указать документ, на основании которого арендодатель имеет право сдавать это помещение по договору аренды. Ими может быть свидетельство на право собственности – тогда в тексте необходимо указать реквизиты свидетельства на право собственности, либо договор аренды – тогда у вас будет договор субаренды, при этом в тексте необходимо указать, кому принадлежит имущество и на основании какого договора аренды вам сдается помещение в субаренду. Ведь бывают и ситуации, когда в аренду сдают те люди, которые не имеют никаких прав на это помещение.

Срок аренды
Срок аренды может быть указан в договоре, а может и не указываться – в этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его прекращения.
От срока, на который вы заключаете договор, будет, во-первых, зависеть, возникнет ли обязанность его государственной регистрации, во-вторых, с какого момента договор будет считаться заключенным. Если договор заключен на год или больший срок, возникает обязанность по регистрации договора в органах юстиции и договор считается заключенным с момента регистрации. Если же одна из сторон уклоняется от его регистрации, другая вправе требовать от нее в судебном порядке зарегистрировать договор. Обратите внимание, что регистрация договора аренды обойдется вам в 7500 рублей.
Если срок аренды менее года (краткосрочная аренда) либо договор заключен на неопределенный срок, то договор не требует государственной регистрации и договор считается заключенным с момента его подписания.

Сколько платить?
Условие о размере арендной платы является существенным условием договора, которое должно быть согласовано сторонами в письменной форме. При отсутствии такого условия, зафиксированного в договоре письменно, договор считается незаключенным. Арендная плата может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в сумме, зависящей от определенных причин. Например, можно разбить арендную плату на 2 части: постоянную и переменную. Постоянная часть – собственно сумма аренды, а переменная часть может зависеть от размера коммунальных платежей. Такая ситуация возникает из-за разногласий с налоговыми органами по поводу «перепродажи» коммунальных услуг арендодателем арендатору.

Когда платить?
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если предполагается аренда на достаточно длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают периодичность платежей (раз в неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа, размер платежа.

Назначение помещения
Если в договор аренды включить условие о способах пользования арендованным помещением, арендатор обязан соблюдать эти условия.
Если в договоре отсутствует условие о способах использования помещения, то эти способы вытекают из назначения самого помещения (например: офисное, производственное).

Ремонт – за чей счет?
Необходимо учитывать распределение между сторонами договора обязанностей по содержанию арендованного помещения. Под содержанием нежилого помещения понимается проведение ремонта, который бывает двух видов: капитальный и текущий.
Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.).
Поскольку капитальный ремонт служит сохранению целостности и стоимости помещения, что отвечает в первую очередь интересам ее собственника, то обязанность проводить такой ремонт и нести расходы, связанные с ним, по общему правилу возлагается на арендодателя. Однако данное правило действует в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды.
Нарушение арендодателем своей обязанности по капитальному ремонту арендованного имущества дает арендатору право альтернативного поведения. Во-первых, он имеет право произвести капитальный ремонт сам, но за счет арендодателя, т.е. либо взыскать с него стоимость ремонтных работ, либо зачесть ее в счет арендной платы. Во-вторых, арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы. В-третьих, он может потребовать расторжения договора и возмещения связанных с этим убытков.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, в связи с чем Гражданский кодекс возлагает на него обязанность по проведению текущего ремонта помещения, если иное не установлено договором аренды. Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранению мелких неисправностей (например, побелка потолков и окраска стен в помещении, ремонт электропроводки и т.п.). Текущий ремонт, так же как и капитальный, направлен на поддержание имущества в нормальном состоянии, но не требует капитальных затрат.
Расходы по текущему ремонту и проведению иных работ, направленных на поддержание имущества в исправном состоянии, несет арендатор. На него также возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного помещения, связанные с его обычной эксплуатацией (например, по оплате коммунальных услуг).

Передача помещения
После договоренности по всем условиям договора остается осуществить фактическую передачу помещения арендодателем арендатору. Юридически данное действие осуществляется путем составления и подписания передаточного акта. Передаточный акт является письменным доказательством того, какое именно помещение, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по договору, так и по закону, выступая титульным (законным) владельцем переданного ему имущества. Не забудьте при расторжении договора аренды обратно передать помещение по тому же акту приема-передачи.

Акты выполненных работ
Остается спорным вопрос о составлении ежемесячных актов выполненных работ. С одной стороны, работ в общем-то и нет никаких, а с другой стороны, налогоплательщикам-арендаторам необходим какой-то документ, на основании которого им надо принимать в расходы суммы арендной платы.
С точки зрения налоговиков, подтверждающими аренду документами являются договор аренды, акт приема-передачи и платежные документы (либо чек и квитанция к приходному ордеру, либо платежное поручение). Этих документов будет достаточно для признания доходов или расходов. Ведь ни Налоговый кодекс, ни законодательство о бухгалтерском учете не содержат требования об обязательном ежемесячном составлении актов приема-передачи услуг по аренде.
Не возражает против такого подхода и Минфин (письмо Минфина от 6 октября 2008 г. № 03-03-06/1/559). Налоговики также считают, что если заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) и у арендодателя есть основания для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль доходов от реализации такой услуги, а у арендатора – расходов в связи с потреблением такой услуги (Письмо ФНС России от 5 сентября 2005 г. № 02-1-07/81). Поддерживают их и судьи (Постановление ФАС СЗО от 9 июля 2008 г. №А13-6245/2007). И арендодателю, и арендатору удобнее всего признавать доходы и расходы в виде арендных платежей на последнее число отчетного периода. Ведь только в этом случае и в налоговом, и в бухгалтерском учете отражение арендных платежей будет одинаковым. А вот плательщикам НДС легко выйти из этой ситуации – им необходимо выставлять счета-фактуры на оказанные услуги по аренде. Минфин высказал и по этому вопросу свое мнение: счета-фактуры необходимо выставлять не позднее 5 дней, считая со дня окончания квартала, в котором такие услуги оказаны (письма Минфина России от 25 июня 2008 г. № 07-05-06/142, от 4 апреля 2007 г. № 03-07-15/47).
Адвокаты А.С. Курятников
и В.Б. Алешков. alegsli@yandex.ru, тел. (8915) 591-56-36

Понравилась статья, поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Войти с помощью:  
Top