Как поменять такой важный параметр земельного участка, как \”разрешенное использование\” №8 (133) 2013

Товарищество собственников жилья ежегодно платит земельный налог за земельный участок, выделенный застройщику для возведения многоквартирного жилого дома. Обычная практика, скажете вы. Да, но выделялся-то участок для одной цели, а реально используется для другой – \”размещение и эксплуатация жилого дома\”.
Не велика беда, скажете вы. Оказывается, велика и в первую очередь по причине значительной переплаты самого земельного налога – этак раз в пять… Рекомендуем прочитать данную статью не только председателям ТСЖ.

Важнейший параметр

Категория земли – это один из важных параметров, который отражает его целевое использование. Знание категории земель важно арендатору земли для оценки своих расходов. Стоимость арендной платы земельных участков разнится по зонам расположения участка (чем ближе к центру города – тем дороже) и по целям использования (чем доходнее бизнес – тем дороже). Так, например, если стоимость аренды земельного участка под офисным зданием равна 100 тыс. рублей в год, то стоимость аренды этого же земельного участка, если в здании производится торговля или расположен ресторан – уже 500 тыс. рублей в год.

Кроме того, если вы решили построить дом на участке сельскохозяйственного назначения, то вы никогда не сможете зарегистрировать этот дом. А если вы кому-нибудь \”перейдете дорогу\”, то этот кто-то запросто может инициировать дело о снесении незаконных построек. Так и было в небезызвестном поселке…

То есть использовать землю мы можем только по назначению и в соответствии с ее категорией. Однако возможно перевести одну категории земли в другую и сменить назначение ее применения.

 

Категории земель

Земли в нашей стране подразделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Это позволяет обеспечивать дифференцированный подход к их правовому регулированию.

Согласно Земельному кодексу РФ, земли бывают следующих категорий:

– сельскохозяйственного назначения;

– поселений;

– промышленного и иного специального назначения;

– особо охраняемых территорий и объектов;

– лесного фонда;

– водного фонда;

– запаса.

 

Разрешенное использование

Это второй параметр использования земельного участка, от которого зависит его кадастровая стоимость и возможность его использования. То есть категория – это более высокий параметр. На земле лесного фонда невозможно построить дом. А вот на земле поселений возможно. Важно, чтобы категория земли в этом случае была для ИЖС, а не для личного подсобного хозяйства.

Итак, разрешенное использование земельного участка определяет возможность его использования и возведения различных построек. От разрешенного использования зависит размер стоимости земельного участка, следовательно, и величина земельного налога. Но не каждый владелец земли знает, что по закону собственники и другие лица обязаны использовать земельные участки в соответствии с разрешенным использованием, указанным в правоустанавливающем документе на землю. При этом законодатель предусмотрел административную ответственность в виде административных штрафов, возможности принудительного прекращения прав и других мер за использование земель не по целевому назначению, например, установление двукратного размера арендой платы. Штраф на организацию может составлять до 40 тыс. рублей.

 

С чего следует начать? В первую очередь в Управлении архитектуры и градостроительства (при отсутствии такого органа – в Исполнительном комитете или Палате имущественных и земельных отношений) необходимо выяснить, утверждены ли в населенном пункте, на территории которого находится участок, Правила землепользования и застройки. Этот документ делит населенный пункт на территориальные зоны и определяет порядок застройки, формирования и использования земельных участков и зданий. Если такие правила утверждены, то там же нужно получить справку о том, в какой зоне расположен участок, и перечень всех допустимых в этой зоне видов разрешенного использования.

И если эксплуатация жилого здания включена в состав основных или вспомогательных видов разрешенного использования, то с этой справкой необходимо подать заявление в Кадастровую палату об учете изменений вида разрешенного использования участка. Обратиться с таким заявлением может правообладатель земельного участка или его доверенное лицо.

В случае отсутствия на территории населенного пункта утвержденных Правил землепользования и застройки, вопрос изменения разрешенного использования рассматривается на публичных слушаниях. Для их проведения необходимо подать заявление в местную администрацию. Слушания проводятся комиссией с участием

граждан, проживающих в данном населенном пункте, рассматриваются все пункты за и против. По результатам публичных слушаний главой местной администрации принимается решение об изменении разрешенного использования. Это решение направляется в Кадастровую палату, согласно которому в течение 30 рабочих дней вносятся изменения в государственный кадастр недвижимости. Правообладатель земельного участка после получения указанного документа вправе самостоятельно обратиться в Кадастровую палату с заявлением об учете изменений.

Казалось бы, не так уж и сложно. Остается открытым вопрос, насколько оперативно справятся государственные и муниципальные органы с заявкой конкретной организации или гражданина?

Рассмотрим еще один животрепещущий вопрос, связанный с желанием гражданина на своем земельном участке, купленном им для строительства жилого дома (после строительства самого дома), построить на нем, к примеру, автомойку или минимагазинчик.

Возможно ли это, и не возникнет ли проблем с использованием земельного участка? Закон гласит: \”Земельный участок должен использоваться в соответствии с установленным для него разрешенным использованием\”. Поэтому для строительства магазина на участке, отведенном под жилищное строительство, необходимо изменить его разрешенное использование. Приходить в администрацию самому или нанимать компетентную организацию – решать вам. Очень часто к этой проблеме присоединяется фактор времени (быстрее возведем строение – быстрее будем зарабатывать деньги).

 

Ниже приведем фрагменты из нормативных документов, которые помогут пройти читателю небольшой познавательный ликбез по теме статьи.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

– основные виды разрешенного использования;

– условно разрешенные виды использования;

– вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только как дополнительные к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Изменение вида разрешенного использования проводится в соответствии с градостроительным регламентом для данной территориальной зоны при соблюдении требований технических регламентов.

Основные виды разрешенного использования земельных участков:

– для индивидуального жилищного строительства (для ИЖС);

– для ведения личного подсобного хозяйства (для ЛПХ);

– для дачного строительства;

– для ведения дачного хозяйства;

– для сельскохозяйственного производства;

– для организации фермерского хозяйства;

– для организации крестьянско-фермерского хозяйства;

– для ведения сельского хозяйства;

– под малоэтажное жилищное строительство;

– для сельскохозяйственного использования;

– для жилищного строительства;

– жилая, коммерческая застройка;

– иное разрешенное использование.

Примеры разрешенных видов функционального использования территории:

многоквартирные жилые дома в 4-5 этажей, детские сады, школы, клубные помещения, библиотеки, аптеки, выставочные залы, почта, телефон, телеграф, магазины торговой площадью до 100 кв. м, предприятия общественного питания, парикмахерские, отделения банков, общежития и т.д.

Примеры неосновных и сопутствующих видов функционального использования территории:

встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или открытые стоянки для временного хранения автотранспорта.

Примеры условно разрешенных видов функционального использования территории:

разрешенные жилые дома, не превышающие параметры требований к застройке земельных участков, спортзалы, бассейны, станции скорой помощи, больницы, административные предприятия, офисы, конторы, сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, временные сооружения мелкорозничной торговли.

 

Типовой перечень видов разрешенного использования земельных участков

Наименование вида разрешенного использования (под цифровой нумерацией).

Состав вида разрешенного использования (под звездочкой).

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки:

* земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов;

* земельные участки, предназначенные для размещения среднеэтажных жилых домов;

* земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов;

* земельные участки общежитий.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки:

* земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства;

* земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки).

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок:

* земельные участки гаражей (индивидуальных и кооперативных) для хранения индивидуального автотранспорта:

* земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности.

4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений:

* садовые, огороднические и дачные земельные участки.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания:

* земельные участки для размещения объектов оптовой торговли;

* земельные участки для размещения объектов розничной торговли;

* земельные участки ресторанов, кафе, баров;

* земельные участки столовых при предприятиях и учреждениях и предприятий поставки продукции общественного питания;

* земельные участки рынков;

* земельные участки ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания;

* земельные участки химчисток, прачечных;

* земельные участки для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования;

* земельные участки мастерских, фотоателье, фотолабораторий;

* земельные участки бань;

* земельные участки парикмахерских;

* земельные участки предприятий по прокату;

* земельные участки объектов по оказанию ритуальных и обрядовых услуг. 

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц:

* земельные участки гостиниц;

 *земельные участки прочих мест для временного проживания (отелей, мотелей).

7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии:

* земельные участки образовательных учреждений (дошкольные, общеобразовательные, начального, среднего, высшего профессионального и послевузовского образования, дополнительного образования взрослых);

* земельные участки научных организаций (научно-исследовательские организации, научные организации образовательных учреждений высшего профессионального образования, опытно-конструкторские, проектно-конструкторские, проектно-технологические и иные организации, осуществляющие научную и (иную) научно-техническую деятельность);

* земельные участки государственных академий наук (Российская академия сельскохозяйственных наук, Российская академия медицинских наук, Российская академия образования, Российская академия архитектуры и строительных наук, Российская академия художеств);

* земельные участки объектов здравоохранения (лечебно-профилактические и научно-исследовательские учреждения, образовательные учреждения, фармацевтические предприятия и организации, аптечные учреждения, санитарно-профилактические учреждения, территориальные органы, созданные в установленном порядке для осуществления санитарно-эпидемиологического надзора, учреждения судебно-медицинской экспертизы);

* земельные участки лиц, занимающихся частной медицинской практикой и частной фармацевтической деятельностью;

* земельные участки ветеринарных лечебниц;

* земельные участки органов государственного управления общего и социально-экономического характера;

* земельные участки органов по реализации внешней политики, обеспечению законности, прав и свобод граждан;

* земельные участки организаций обязательного социального обеспечения;

* земельные участки иных объектов предоставления социальных услуг;

* земельные участки организаций почтовой связи;

* земельные участки операторов почтовой связи;

* земельные участки спортивных клубов, коллективов физической культуры, действующих на самодеятельной и профессиональной основах в образовательных учреждений;

* земельные участки детско-юношеских, спортивных школ, клубов физической подготовки, спортивно-технических школ;

* земельные участки специализированных детско-юношеских школ олимпийского резерва, училищ олимпийского резерва, школ высшего спортивного мастерства, центров олимпийской подготовки;

* земельные участки образовательных учреждений и научных организаций в области физической культуры и спорта;

* земельные участки общероссийских физкультурно-спортивных объединений (физкультурно-спортивные организации, общероссийские федерации (союзы, ассоциации) по различным видам спорта, общественно-государственные физкультурно-спортивные общества);

* земельные участки Олимпийского комитета России;

* земельные участки федерального органа исполнительной власти в области физической культуры и спорта, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области физической культуры и спорта, подведомственных им организации, муниципальных организаций физической культуры и спорта;

* земельные участки учреждений кино и кинопроката;

* земельные участки театрально-зрелищных предприятий, концертных организаций и коллективов филармонии;

* земельные участки выставок, музеев;

* земельные участки парков (культуры и отдыха);

* земельные участки музыкальных, художественных и хореографических школ, клубных учреждений и библиотек;

* земельные участки религиозных групп;

* земельные участки религиозных организаций;

* земельные участки гидрометеорологической службы;

* земельные участки объектов финансирования, кредитования, страхования.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения:

* земельные участки домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей;

* земельные участки домов рыболовов и охотников;

* земельные участки детских туристических станций, туристских парков, учебно-туристских троп, трасс, детских и спортивных лагерей;

* земельные участки пригодных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок:

* земельные участки фабрик, заводов и комбинатов:

* земельные участки производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов;

* земельные участки типографий;

* земельные участки других промышленных предприятий;

* земельные участки ДЭЗов (РЭУ, ЖЭК);

* земельные участки объектов коммунального хозяйства (за исключением земельных участков, указанных в п.13 настоящего перечня);

* земельные участки общественных туалетов;

* земельные участки выгребных ям;

* земельные участки объектов переработки, уничтожения, утилизации и захоронении отходов;

* земельные участки мусороперерабатывающих (мусоросжигающих предприятий);

* земельные участки полигонов промышленных и бытовых отходов;

* земельные участки пунктов приема вторсырья;

* земельные участки контор механизированной уборки;

* земельные участки кладбищ;

* земельные участки крематориев.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов:

* земельные участки тепловых электростанций, гидроэлектростанций, атомных электростанций и иных видов электростанций.

* земельные участки обслуживающих электростанции сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов:

* земельные участки для размещения речных портов;

* земельные участки для размещения морских торговых портов, морских рыбных портов, морских специализированных портов;

* земельные участки для размещения железнодорожных станций;

* земельные участки для размещения автодорожных вокзалов и автостанций;

* земельные участки для размещения аэропортов, аэродромов и аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находившиеся в обороте:

* земельные участки для размещения водных объектов (за исключением земельных участков, указанных в п.16 настоящего перечня). 

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железнодорожных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиолинейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи, размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, обороны, безопасности:

* земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых;

* земельные участки для размещения железнодорожных путей;

* земельные участки для установления полос отвода и охранных зон железнодорожных дорог;

* земельные участки для размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

* земельные участки автомобильных дорог (за исключением земельных участков, указанных в п.16 настоящего перечня), их конструктивных элементов и дорожных сооружений;

* земельные участки полос отвода автомобильных дорог;

* земельные участки для размещения объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;

* земельные участки для размещения искусственно созданных внутренних водных путей;

* земельные участки для размещения причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;

* земельные участки гидротехнических и иных сооружений (плотины, водосборные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размыва на каналах, а также другие сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов);

* земельные участки открытых линий метро и депо;

* земельные участки трамвайных линий;

* земельные участки трамвайных депо;

* земельные участки для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;

* земельные участки для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта;

* земельные участки эксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;

* земельные участки кабельные, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации и соответствующих охранных зон линий связи;

* земельные участки подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации и соответствующих охранных зон линий связи;

* земельные участки наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи и соответствующие охранные зоны;

* земельные участки наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи;

* земельные участки иных конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи, объектов космической деятельности;

* земельные участки объектов обеспечения общественного порядка и безопасности;

* земельные участки объектов военной безопасности;

* земельные участки объектов обеспечения безопасности в чрезвычайных ситуациях;

* земельные участки прочих объектов обороны и безопасности.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами:

* земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации; земельные участки запретных и нерестоохранных полос;

* земельные участки, имеющие научное, эстетическое и иное особо ценное значение (земельные участки, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования).

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования:

* земельные участки сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями);

* земельные участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, объектов сельскохозяйственного назначения.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные:

* земельные участки общего пользования, занятые площадями, шоссе, аллеями, заставами, переулками, тупиками, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации;

* земельные участки земель резерва;

* земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

* земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов.

Нормативные материалы:

Федеральный закон \”О переводе земель или земельных участков
из одной категории в другую\”.

 

О. Скворцов

Понравилась статья, поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Войти с помощью:  
Top