Как продать имущество, не заплатив налоги? №10 (135) 2013

Мы рассмотрели ряд вопросов, которые могут у вас возникнуть при продаже имущества

Продал имущество – отчитайся!

Имущественные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику в тех случаях, когда он осуществляет определенные операции с имуществом, а именно: при продаже имущества; при приобретении жилья (либо при новом строительстве).

При продаже:

– жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налоговый вычет предоставляется в размере стоимости проданного имущества. Однако он в общей сумме за год не может превысить 1 млн руб.;

– иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи этого имущества. Но он составляет не более 250 тыс. руб. в отношении всех объектов продажи;

– жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, налоговый вычет предоставляется в полной сумме дохода, полученной от продажи этого имущества.

Существует также другой способ применения имущественного вычета. Вместо данного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих доходов, облагаемых по ставке 13%, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным о продажи имущества, может применяться неоднократно.

Часто случается и такая ситуация: вы вложили в строящееся жилье 600 000 рублей, но не дождались получения права собственности на это жилье и продаете его на основании уступки права требования за 1 млн рублей. В этой ситуации налог вы будете платить по ставке 13% с 400 тыс. рублей (1 млн – 600 тыс. рублей), т.к. имущественное право не является имуществом. Так налог будет рассчитываться, даже если вы будете владеть этим имущественным правом (иными словами, вложились в жилье) более трех лет.

 

Пример 1

В 2013 году Якшин А.И. реализовал физическим лицам дачу за 1 200 000 руб. и автомобиль за 150 000 руб. Дача принадлежала Якшину А.И. на праве собственности два года, машина – пять лет. Необходимо узнать, будет ли гражданин платить какие-либо налоги?

Так как дача находилась в собственности менее трех лет, то имущественный вычет при продаже дачи составит 1 000 000 рублей. Имущественный вычет при продаже автомобиля предоставляется в полной сумме, полученной при продаже – 150 000 рублей, так как автомобиль находился в собственности пять лет. Следовательно, величина имущественного вычета составит 1 150 000 руб. (1 000 000 руб. + 150 000 руб.).

Налог, который уплатит Якшин А.И., рассчитывается следующим образом: надо сложить сначала все доходы, потом вычесть все налоговые вычеты, на которые имеет право налогоплательщик, а полученную сумму умножить на 13% (ставка налога). В нашем примере: (1 200 000 + 150 000 – 1 000 000 – 150 000) х 13% = 200 000 х 13% = 26 000 рублей. Якшин А.И. обязан подать декларацию до 30 апреля 2014 года и заплатить налог 26 000 рублей до 15 июля 2014 года. Однако даже если ему не надо было бы платить налог, подать декларацию по форме 3НДФЛ он обязан!

 

Пример 2

Зосимов К.В. продал квартиру в январе 2013 г. за 1 700 000 рублей. Квартира была приватизирована им в сентябре 2001 года.

Так как квартира находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, ему положен имущественный вычет в полной сумме, полученной от продажи квартиры. Имущественный вычет составит 1 700 000 рублей. При этом Зосимов К.В. платить ничего не будет и подавать декларацию также не обязан.

Для получения вычета при продаже имущества, которым владели меньше трех лет, необходимо подать в налоговую инспекцию следующие документы:

– декларацию по форме 3НДФЛ;

– копию паспорта;

– справку по форме 2НДФЛ со всех мест работы (если не работали, то этот документ не предоставляется);

– копию документов, подтверждающие продажу имущества:

а) при продаже квартиры – копию договора купли-продажи (или уступки права), копию акта приема передачи квартиры,

б) при продаже машины – копию договора или счет справки,

в) при продаже акций, иного имущества – копию договора;

– копию документов, подтверждающих право владения имуществом. В этих документах должно быть указано, с какого момента мы имеем право на это имущество либо стоимость приобретения этого имущества. Это может быть договор купли-продажи, копия свидетельства о праве собственности, копия ПТС, иные документы, которые могут подтвердить наше право пользоваться вычетом либо по сроку владения (более или менее 3-х лет), либо по стоимости приобретения этого имущества;

– заявление о предоставлении вычета.

Еще раз хочу подчеркнуть, что если вы владели имуществом менее трех лет, даже если налог не надо платить, декларацию каждый гражданин обязан подать до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. 

 

Сложные вопросы расчета налога при продаже имущества

– В каком размере освобождается от налогообложения доход, полученный при продаже имущества, которое переходило в собственность по частям в разное время (одна часть доли находится в собственности более трех лет, другая – менее)?

С 29.12.2009 г. положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не предусматривают возможности получения имущественного вычета физическим лицом при продаже жилья, находившегося в собственности три года и более. Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ доходы от продажи такого имущества освобождаются от обложения НДФЛ. При продаже жилых домов, квартир, комнат или долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный вычет предоставляется в сумме не более 1 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Размер указанного вычета распределяется между совладельцами либо пропорционально их доле (если имущество находится в общей долевой собственности), либо по договоренности между ними (если собственность общая совместная). В редакции, действующей с 01.01.2014 г., аналогичные положения предусмотрены в пп. 1 п. 1, пп. 1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в ЕГРП (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Именно с момента регистрации возникают права на данное имущество (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Налоговый кодекс РФ не разъясняет, в каком размере освобождается от обложения НДФЛ доход от продажи имущества, перешедшего в собственность налогоплательщика по частям в разное время (как более трех лет назад, так и менее).

По данному вопросу существует две точки зрения.

Официальная позиция, выраженная Минфином России, заключается в том, что доход от реализации такого имущества не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), поскольку моментом возникновения права собственности следует считать дату первоначальной регистрации данного права (Письмо Минфина России от 24.07.2013 г. №03-04-05/29162, Письмо Минфина России от 10.04.2013 г. №03-04-05/7-368, Письмо Минфина России от 12.04.2012 г. №03-04-05/9-499).

В Письме Минфина России от 07.06.2013 г. №03-04-05/21235 рассмотрена ситуация, когда налогоплательщик после смерти матери получил право собственности на долю в квартире. Впоследствии остальная часть квартиры также перешла в его собственность в соответствии с соглашением о разделе наследственного имущества.

Ведомство пояснило, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из них, не влечет для него прекращения права собственности на указанное имущество. Моментом возникновения у физического лица права собственности на квартиру является не дата получения свидетельства о праве собственности на указанное имущество в связи с изменением состава его собственников и долей в указанном праве, а момент возникновения права собственности на данную квартиру. Аналогичные выводы содержит Письмо Минфина России от 29.11.2011 г. №03-04-05/7-962.

А еще в одном Письме Минфина от 24.04.2013 г. №03-04-05/14269 указано, что доход от продажи недвижимости в случае, когда долевой собственник приобрел вторую часть доли в праве собственности менее чем за три года до продажи, не облагается НДФЛ. Моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является дата первоначальной государственной регистрации права. Поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности) более трех лет, доходы от ее продажи налогом не облагаются.

Аналогичные выводы содержат Письмо Минфина России от 31.07.2012 г. №03-04-05/7-904, Письмо Минфина России от 06.07.2012 г. №03-04-05/5-852, Письмо Минфина России от 27.01.2012 г. №03-04-05/9-84, Письмо Минфина России от 25.01.2012 г. №03-04-05/5-71, Письмо Минфина России от 15.12.2011 г. №03-04-05/7-1046, Письмо Минфина России от 29.11.2011 г. №03-04-05/5-960, Письмо Минфина России от 18.10.2011 г. №03-04-05/5-740, Письмо Минфина России от 03.05.2011 г. №03-04-05/7-325, Письмо Минфина России от 11.04.2011 г. №03-04-05/5-248, Письмо Минфина России от 08.04.2011 г. №03-04-05/5-239, Письмо УФНС России по г. Москве от 17.09.2012 г. №20-14/087117@, Письмо УФНС России по г. Москве от 05.05.2012 г. №20-14/40256@.

 

Другая ситуация

Письмо Минфина России от 17.12.2012 г. №03-04-05/7-1404. В нем Минфин России рассмотрел следующую ситуацию: налогоплательщик продает квартиру, 1/2 доли в праве собственности на которую была приобретена более трех лет назад, а другая часть доли получена частями по наследству и по договору дарения менее трех лет назад. Ведомство отметило, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из них, не влечет для него прекращения права собственности на указанное имущество. Моментом возникновения права собственности у долевого сособственника является дата первоначальной госрегистрации права на квартиру, а не день повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве.

Поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников квартиры и размера их долей) более трех лет, доход от ее продажи не облагается НДФЛ.

Еще одно письмо поддерживает эту точку зрения. Это Письмо Минфина России от 11.10.2012 г. №03-04-05/4-1182. Министерство рассмотрело следующую ситуацию. Сособственники, владеющие долями в праве собственности на дом, менее чем за три года до ее продажи увеличили долю одного из них. По мнению финансового ведомства, доход от продажи такой увеличенной доли не облагается НДФЛ. Моментом возникновения права собственности является дата первоначальной государственной регистрации права. Поскольку имущество находилось в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности) более трех лет, доходы от ее продажи налогом не облагаются.

А если супруга, более трех лет владеющая 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру, получила по условиям брачного договора вторую часть доли менее чем за три года до реализации недвижимости. Этот вопрос рассмотрен в письме Минфина России от 05.05.2011 г. №03-04-05/5-330

Минфин России разъяснил, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из них, не влечет для него прекращения права собственности. Моментом возникновения права собственности является дата первоначальной государственной регистрации права. Поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей) более трех лет, доходы от ее продажи не облагаются НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Ситуация, когда часть имущества получено по наследству, рассмотрено в письме Минфина России от 01.04.2011 г. №03-04-08/10-58. Минфин России указал, что объектом права собственности участников долевой собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом. Приобретая долю, принадлежащую другому участнику, или получая ее по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе. При этом объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь. Минфин разъясняет, что право участника долевой собственности на имущество возникает с момента первоначальной государственной регистрации и присвоения кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников имущества. Кроме того, изменение состава собственников не влечет для этого лица прекращения права собственности. Следовательно, если имущество находилось в собственности налогоплательщиков (независимо от изменения размеров их долей) более трех лет, то доходы от его продажи не облагаются НДФЛ.

 

– В каком размере можно применить имущественный вычет при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимости (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в них), находившихся в собственности менее трех лет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)?

В силу пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже недвижимого имущества (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или долей в них), находившегося в собственности менее трех лет, налогоплательщик может получить вычет в суммах, не превышающих в целом 1 млн рублей. В редакции, действующей с 01.01.2014 г., аналогичные положения предусмотрены пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Налоговый кодекс РФ не устанавливает ограничений по количеству объектов, при продаже которых в одном налоговом периоде может быть предоставлен имущественный вычет.

Возникает вопрос, в каком размере можно применить имущественный вычет при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимости (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в них), находившихся в собственности менее трех лет?

По данному вопросу есть две точки зрения.

Согласно официальной позиции Минфина России и УФНС России по г. Москве при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимости имущественный вычет предоставляется в целом по всем объектам. Общая сумма такого вычета не должна превышать установленную в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, то есть 1 млн. рублей. (Письмо Минфина России от 28.12.2011 г. №03-04-05/9-1118, Письмо Минфина России от 25.04.2011 г. №03-04-05/7-297, Письмо Минфина России от 01.09.2010 г. №03-04-05/9-515, Письмо Минфина России от 07.07.2010 г. №03-04-05/10-372, Письмо Минфина России от 11.06.2010 г. №03-04-05/7-328, Письмо Минфина России от 29.04.2010 г. №03-04-05/7-233, Письмо Минфина России от 22.01.2009 г. №03-04-05-01/18).

Ранее финансовое ведомство придерживалось иной точки зрения, согласно которой при продаже нескольких объектов недвижимости в одном налоговом периоде налогоплательщик может получить имущественный вычет по каждому из них. При этом сумма вычета считается отдельно по каждому объекту, исходя из сроков владения указанным имуществом (Письмо Минфина России от 19.06.2007 г. №03-04-05-01/192).

 

– Может ли нерезидент при продаже находящегося в РФ имущества уменьшить доходы от реализации на расходы, связанные с получением этих доходов (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)?

Для доходов, в отношении которых п. 1 ст. 224 НК РФ установлена налоговая ставка 13 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на предусмотренные ст. ст. 218-221 НК РФ налоговые вычеты. Это установлено п. 3 ст. 210 НК РФ.

Что касается доходов, которые облагаются по иным налоговым ставкам, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов. Налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 – 221 НК РФ, не применяются. На это указывает п. 4 ст. 210 НК РФ.

При продаже жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков, земельных участков или долей в них, находившихся в собственности менее трех лет, налогоплательщик может получить имущественный вычет в суммах, не превышающих в целом 1 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). В редакции, действующей с 01.01.2014 г., аналогичные положения предусмотрены в пп. 1 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ.

На основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо получения указанного имущественного вычета налогоплательщик может уменьшить свои облагаемые НДФЛ доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (с 01.01.2014 г. согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ – связанных с приобретением этого имущества).

Возникает вопрос: может ли нерезидент при продаже находящегося в РФ имущества уменьшить доходы от реализации на расходы, связанные с получением этих доходов?

Официальная позиция Минфина России заключается в следующем: физлицо – нерезидент РФ не может уменьшить доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением. Ведь вычеты, предусмотренные ст. ст. 218-221 НК РФ, применяются только в отношении доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. К доходам, облагаемым по иной ставке, вычеты не применяются (п. 4 ст. 210 НК РФ). А раз физическое лицо не является резидентом, то его доходы облагаются налогом по ставке 30%. Следовательно, имущественный вычет, а также вычет по расходам, связанным с получением доходов, применяются лишь к доходам физических лиц, признаваемых налоговыми резидентами (Письмо Минфина России от 08.04.2013 г. №03-04-05/4-347, Письмо Минфина России от 26.03.2013 г. №03-04-05/4-285, Письмо Минфина России от 11.10.2010 г. №03-04-06/6-248, Письмо Минфина России от 02.12.2009 г. №03-04-05-01/846 Письмо Минфина России от 26.03.2013 г. №03-04-05/4-285, Письмо Минфина России от 11.10.2010 г. №03-04-06/6-248, Письмо Минфина России от 02.12.2009 г. №03-04-05-01/846).

 

– Может ли супруг получить имущественный вычет при продаже имущества, находящегося в собственности менее трех лет, расходы на приобретение которого были понесены вторым супругом (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)?

При реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный вычет распределяется между совладельцами по договоренности между ними.

В соответствии с п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи или любое другое имущество, нажитое в браке. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов было приобретено такое имущество, а также кто из них вносил денежные средства.

Налоговый кодекс РФ не разъясняет, может ли супруг воспользоваться имущественным вычетом, если при приобретении этого имущества платежные документы оформлены на другого супруга.

Официальной позиции нет, но есть судебный акт, в котором указывается, что при продаже квартиры имущественный вычет предоставляется любому из супругов независимо от того, на кого оформлены платежные документы. (Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2009 г. №Ф09-1899/09-С2 по делу №А07-7167/2008-А-ДГА). Суд разъяснил, что квартира, приобретенная одним из супругов в браке, является совместной собственностью независимо от того, на кого она оформлена и кто из супругов вносил деньги при ее приобретении. Исходя из этого, ФАС указал, что при продаже квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов менее трех лет, любой из них может получить имущественный вычет. При этом не имеет значения, на чье имя оформлены платежные документы.

 

– Можно ли уменьшить доходы от реализации имущества (имущественных прав) на сумму расходов по его приобретению в виде процентов по кредитному договору (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)?

По данному вопросу есть две точки зрения.

Согласно письмам Минфина России доход от реализации имущества может быть уменьшен на сумму процентов по договору (в отношении ипотечного кредита и кредита на приобретение прав требования по договору инвестирования строительства). В нескольких письмах (Письмо Минфина России от 05.07.2013 г. №03-04-05/26183, Письмо Минфина России от 07.11.2011 г. №03-04-05/9-858, Письмо Минфина России от 13.09.2011 г. №03-04-08/4-166, Письмо Минфина России от 28.04.2012 г. №03-04-05/9-569, Письмо Минфина России от 29.12.2011 г. №03-04-05/5-1123, Письмо Минфина России от 18.02.2009 г. №03-04-05-01/66) финансовое ведомство подчеркивает, что в кредитном договоре должно быть указано то имущество, которое впоследствии было реализовано.

В то же время ранее финансовое ведомство выражало иную точку зрения (Письмо Минфина России от 02.03.2007 г. №03-04-06-01/54, Письмо УФНС России по г. Москве от 21.10.2010 г. №20-14/4/110289@): проценты по кредиту на приобретение имущества не связаны с получением доходов от его реализации, а потому не уменьшают налоговую базу. Аналогичной позиции придерживаются УФНС России по г. Москве и некоторые авторы.

 

Если вы подарили имущество

Никаких налогов не платится, если вы подарили имущество своим близким родственникам (мама, папа, брат, сестра, муж, жена, бабушка, дедушка). А вот если вы подарили квартиру теще, то налог заплатит теща, а не вы. В любом случае тому, кто получил в дар имущество, обязательно придет письмо с просьбой подтвердить родство. Вам на это письмо надо будет ответить, что вы получили в дар имущество от близкого родственника и приложить документы, подтверждающие этот факт.

Возникает вопрос, с какой стоимости платить налог? Налоговые органы настаивают на независимой оценке стоимости квартиры, машины (за которую придется заплатить тому, кто получил в дар квартиру или иное имущество). С той стоимости, которая будет указана в оценке и надо будет оплатить 13% до 15 июля следующего года (подав предварительно декларацию до 30 апреля следующего года). На наш взгляд, вам совсем не обязательно делать оценку с помощью независимого оценщика. Цена, к примеру, квартиры указана еще и в справке Бюро технической инвентаризации. Естественно, эта цена значительно ниже, нежели рыночная по акту оценки. Однако в законе не указано, какая конкретно стоимость облагается налогом – оценочная либо инвентаризационная. Ведь, в конце концов, именно инвентаризационная стоимость облагается налогом на имущество физических лиц. Если вы заплатили налог с инвентаризационной (БТИшной) стоимости, ждите письма от налоговой и готовьтесь доказывать свою точку зрения по этому вопросу.

 

Будьте внимательны!

Мы рассмотрели ряд вопросов, которые могут у вас возникнуть при продаже имущества. Конечно же, это не все возможные ситуации. Убедительная просьба, прежде чем дать согласие на сделку, подкрепитесь мнением экспертов по этому вопросу. Проконсультируйтесь в налоговой инспекции, фирмах, которые занимаются составлением декларации.

Одной из таких фирм является Областная налоговая консультация. Мы более чем за 10 лет работы рассмотрели не одну ситуацию и имеем огромный опыт. Однако советуем вам не только получить устную консультацию, но и попросить экспертов распечатать письма Минфина и ФНС, соответствующие вашему вопросу. Ну и, естественно, попытаться получить информацию из нескольких источников. Ведь везде работают люди, и они тоже могут ошибиться, а платить налог придется вам. В очень большом количестве вариантов возможно не платить налог при продаже квартиры.

 

Н. Скворцова

Понравилась статья, поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Войти с помощью:  
Top