Может ли предприниматель не платить налоги при продаже бизнес-недвижимости старше 3 лет? №10 (110) 2011

Известно, что по доходам от продажи имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет, физические лица освобождены от уплаты НДФЛ. Но это освобождение не распространяется на продажу имущества, которое предприниматели использовали для бизнеса: выручка от его реализации считается доходом от предпринимательской деятельности…Известно, что по доходам от продажи имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет, физические лица освобождены от уплаты НДФЛ. Но это освобождение не распространяется на продажу имущества, которое предприниматели использовали для бизнеса: выручка от его реализации считается доходом от предпринимательской деятельности.
Однако зачастую при продаже нежилой недвижимости (склада, магазина), использовавшейся в коммерции, предприниматели игнорируют это положение. Ведь вырученные суммы, как правило, немаленькие, а соблазн ничего не платить государству велик. Мы хотим рассказать, во что в такой ситуации может вылиться сокрытие дохода.
Сразу скажем: прознав, что предприниматель продал свою бизнес-недвижимость и ничего при этом в бюджет не заплатил, налоговики точно не упустят возможности доначислить ему налоги, пени и штраф. По их логике, раз недвижимость нежилая и реализована она лицом, имеющим статус \”индивидуальный предприниматель\”, значит, доход однозначно получен в рамках предпринимательской деятельности.

Откуда налоговики узнают о продаже нежилой недвижимости
На всю сумму дохода, полученного до 2009 года от продажи личного имущества старше 3 лет, включая и недвижимость, граждане могли заявить имущественный вычет. Для этого нужно было доход отразить в декларации 3НДФЛ, которую предприниматели подают \”за себя\”, и приложить к ней документы, подтверждающие срок нахождения недвижимости в собственности. Таким образом, то, что имущество продано, налоговики видели из декларации.
Сейчас вычет заявлять не нужно, так как доход от продажи \”трехлетней\” недвижимости просто не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ; п. 4 ст. 5 Федерального закона от 27.12.2009 г. №368-ФЗ). Но инспекция и без декларации узнает о том, что предприниматель продал бизнес-недвижимость. Ведь сделку придется регистрировать в территориальном органе Росреестра (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 г. №122-ФЗ \”О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\”; п. 5.1.1 Положения…, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 г. №457), который, в свою очередь, в течение 10 рабочих дней со дня регистрации должен сообщить о сделке в ИФНС (п. 4 ст. 85, п. 6 ст. 6.1 НК РФ). Правда, на деле этот срок может составить не 10 дней, а несколько месяцев. Тем не менее, не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделка, у инспекции будут сведения:
– о продавце (то есть самом ИП), включая ФИО, место регистрации, паспортные данные, дату регистрации права;
– о проданной недвижимости, в частности, о ее виде (здание, помещение, сооружение и т.д.) и назначении (нежилое);
– цене сделки.
Статус продавца в сведениях не фигурирует. Но тот факт, что отчуждена нежилая недвижимость, наверняка подвигнет налоговиков на то, чтобы проверить в ЕГРИП, является ли продавец предпринимателем. И если является, их действия, скорее всего, будут следующими.
Они дождутся представления годовой декларации и будут особо пристально ее \”камералить\”. Увидев, что в ней не отражены доходы от продажи недвижимости, либо из декларации не ясно, включена ли вырученная сумма в доходы, потребуют представить в течение 5 рабочих дней исправленную (уточненную) декларацию или письменные пояснения.

Примечание. Заметим, что если в представленной декларации налоговики не выявили ошибок или противоречий, то они не вправе требовать у налогоплательщика пояснений, не говоря уже об истребовании каких-либо документов (п. 7 ст. 88 НК РФ; Постановление Президиума ВАС РФ от 11.11.2008 г. №7307/08; Постановление №КА-А40/8165-10). Но это же по закону, а на деле все, конечно, сложнее.
Также налоговики могут, не мудрствуя лукаво, посмотреть в книге учета доходов и расходов, фигурирует ли там искомая сумма. Напомним, что и общережимники, и \”упрощенцы\”, ведущие книгу учета доходов и расходов в электронном виде, должны представлять ее для заверения в ИФНС одновременно с годовой декларацией (п. 1.5 Порядка заполнения книги учета доходов и расходов; приложение №2 к Приказу Минфина России от 31.12.2008 г. №154н; п. 8 Порядка…, утв. Приказом Минфина России №86н, МНС России от 13.08.2002 г. №БГ-3-04/430). На практике в некоторых ИФНС ее заверяют не сразу же, а оставляют у инспектора на несколько дней. За это время он сможет спокойно сверить все цифры в декларации с книгой.
Если же налоговикам не удастся выяснить, что называется \”не сходя с места\”, учел ли предприниматель при исчислении налога сумму, полученную от продажи недвижимости, тогда они могут прийти к нему с выездной проверкой.

Что указывает на использование недвижимости в коммерческих целях

Налоговики однозначно квалифицируют доход от продажи нежилой недвижимости как предпринимательский, если обнаружат, что ИП использовал ее в своей коммерческой деятельности. На это могут указывать, в частности, следующие документы:
– данные карточки регистрации ККТ и отчеты ее фискальной памяти, журнал кассира-операциониста (Постановления №А42-1336/2010, №А57-8912/2009, №А11-14538/2009, №Ф09-6338/10-С3);
– договоры аренды; книга учета доходов и расходов, где отражался полученный от аренды доход; договоры о возмещении коммунальных затрат и эксплуатационных услуг; агентские договоры о поиске арендаторов (Постановления №Ф03-6336/2010, №А05-12013/2010, №Ф09-2696/10-С3, №А81-1298/2010, №А65-35273/2009);
– копии товарно-транспортных накладных, счетов-фактур, в которых в качестве грузополучателя (или грузоотправителя) указан ИП, а адрес грузополучателя (грузоотправителя) – то самое нежилое помещение; реестр материальных расходов, в который включены коммунальные расходы по этому помещению; договор на оказание услуг по его охране (Постановление №А49-4439/2009).

Почему на суд надежды мало
В начале прошлого года ВАС РФ встал на сторону налоговиков, которые доначислили предпринимателю НДФЛ по доходу, полученному им от продажи нежилого помещения, использовавшегося в коммерческой деятельности (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 г. №14009/09).
До того момента некоторые суды считали, что предприниматель все же может получить имущественный вычет как физическое лицо (Постановления №Ф09-5369/09-С2, №Ф04-6196/2008(13272-А70-19)). Но после того, как свою позицию высказал Президиум ВАС РФ, судебная практика сильно посуровела. Суды, как и налоговики, делают упор на факт использования бизнес-недвижимости до ее продажи в предпринимательской деятельности. При этом их не трогают доводы предпринимателей о том, что:
– проданная недвижимость приобретена физлицом до регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя (Постановления №А44-6147/2009, №Ф09-2465/10-С3);
– сделка по продаже недвижимости носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение прибыли (Постановления №А28-4665/2010, №Ф09-2696/10-С3, №Ф09-866/11-С3, №А49-4439/2009, №А62-3102/2010);
– продажа помещений не относится к видам деятельности, внесенным в ЕГРИП, от которых предприниматель получает доход (Постановления №А11-14538/2009, №А42-1336/2010);
– стоимость недвижимости не включена в расходы, связанные с предпринимательской деятельностью (Постановление №А57-20330/2009) (проданное имущество не являлось основным средством предпринимателя);
– до продажи недвижимость была выведена из состава основных средств (Постановление №А81-1298/2010);
– на момент продажи недвижимости в ней уже какое-то время (от нескольких месяцев до года) не велась предпринимательская деятельность (Постановления №А42-1336/2010, №А11-14538/2009, №18АП-3171/2010);
– предприниматель продавал недвижимость как физическое лицо и деньги за нее получены им не на предпринимательский расчетный счет, а на банковский счет физического лица (Постановления №Ф09-2465/10-С3, №Ф09-6338/10-С3).
Кроме того, суды обращают особое внимание на целевое назначение проданной недвижимости. И если она по своей сути не могла приобретаться и использоваться иначе, как в коммерческих целях, то естественно, это лишний весомый довод в пользу налоговиков.
Действительно, сложно представить себе, как можно использовать для личных нужд, к примеру:
– здание депо (Постановление №А33-17805/2009);
– главный производственный корпус, глинозапасник, теплую стоянку для тракторов, административно-бытовой корпус с проходной, водонапорную башню, здание котельной, дымовую трубу (Постановление №17АП-11254/2010-АК);
– трансформаторную подстанцию (Постановление №А42-10944/2009);
– встроенное помещение магазина (Постановление №А44-6147/2009).
Совсем бесполезно пытаться склонить суд на свою сторону в следующих случаях:
– предприниматель-спецрежимник подавал в инспекцию заявление об освобождении его от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с тем, что помещение используется в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ; статьи 1, 2 Закона РФ от 09.12.91 г. №2003-1). Как правило, к такому заявлению ИП должен приложить документы, подтверждающие использование недвижимости в бизнесе (Письмо Минфина России от 01.02.2010 г. №03-05-04-01/06; п. 3 Письма ФНС России от 19.08.2009 г. №3-5-04/1290@). Тут уже предпринимателю, по меньшей мере, наивно надеяться на освобождение от НДФЛ, прикидываясь, что продаваемое нежилое строение использовалось только в личных целях (Постановления №А05-12013/2010, №А65-35273/2009, №А57-20330/2009, №Ф09-2696/10-С3, №Ф09-2465/10-С3);
– предприниматель вел \”вмененную\” деятельность, и из декларации по ЕНВД видно, что по проданному объекту недвижимости исчислялся налог с использованием физического показателя \”площадь торгового зала\” (Постановления №А42-1336/2010, №А57-8912/2009, №А11-14538/2009, №Ф09-6338/10-С3).
Однако среди дел, рассмотренных уже \”в новой эре\”, то есть после решения ВАС РФ, нам все-таки удалось найти в Уральском округе пару судебных решений в пользу ИП. И в них суд, наоборот, не проигнорировал, а принял во внимание большинство из приведенных выше доводов (Постановления №Ф09-2787/10-С2, №Ф09-6826/10-С2). Встав на сторону предпринимателей, суд также учел, что:
– в договорах на покупку и на продажу спорной недвижимости ИП фигурировал как физическое лицо;
– помещение сдавалось в аренду непродолжительное время (в ином налоговом периоде), при этом инспекция не смогла установить фактическое получение дохода от сдачи объекта в аренду;
– сумма, вырученная от продажи недвижимости, потрачена на личные нужды и в коммерческой деятельности не участвовала.

Что делать, если освобождение от НДФЛ не дали
Отказывая предпринимателям в освобождении от НДФЛ дохода от проданной бизнес-недвижимости, суды нередко указывают (Постановления №А11-14538/2009, №А19-14852/10, №А57-20330/2009, №А44-6147/2009): предприниматели вправе получить профессиональные налоговые вычеты по НДФЛ на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов (п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 227 НК РФ).
При этом состав расходов, принимаемых к вычету, определяется в том же порядке, что и для целей налогообложения прибыли. То есть сумму, вырученную от продажи нежилого помещения, предприниматели могут уменьшить на его остаточную стоимость (несамортизированную часть) (подп. 1 п. 1 ст. 268, п. 1 ст. 257 НК РФ). Если же предприниматель не может документально подтвердить свои расходы, тогда он заявляет профессиональный вычет в размере 20% общей суммы доходов, полученных от предпринимательской деятельности.
Действительно, это так, но таким порядком исчисления налога могут воспользоваться только предприниматели на общем режиме налогообложения (в том числе совмещающие его с ЕНВД (Письмо Минфина России от 16.07.2007 г. №03-11-05/158)).
С \”упрощенцами\” все сложнее. С предпринимательских доходов (в число которых будет входить и доход от продажи помещения) они должны заплатить налог при УСН. При этом \”упрощенцы\” с объектом \”доходы минус расходы\” могут уменьшить доход на остаточную стоимость помещения, правда, не исключены претензии налоговиков по этому поводу (Письмо Минфина России от 28.01.2009 г. №03-11-06/2/9). Но некоторым предпринимателям удавалось выиграть в суде такие споры (Постановления №А74-2378/08-Ф02-1138/09, №А14-19808/2009/695/28, №А14-481/2010/20/33).

Примечание. Кстати, предпринимателям-общережимникам, помимо НДФЛ, грозят еще и доначисления по НДС (п. 1 ст. 143, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Ведь продавая нежилую бизнес-недвижимость якобы как свое личное имущество, они, безусловно, не выделяли в договоре сумму НДС. И поскольку после совершения сделки покупатель вряд ли согласится что-то по ней доплачивать, придется предпринимателю платить НДС из собственного кармана, либо пытаться взыскать налог с покупателя через суд. А ни то, ни другое приятным делом не назовешь.

Итак, тем предпринимателям, которым уж очень не хочется платить НДФЛ от продажи коммерческой недвижимости, можно посоветовать следующее: сняться с регистрации в качестве ИП, продать имущество, а затем снова зарегистрироваться как предприниматель.
Если же у вас большой бизнес, и вы не можете позволить себе хотя бы на время лишиться предпринимательского статуса, тогда мы рекомендуем вам не рисковать, продавая бизнес-недвижимость как личное имущество. Рано или поздно, но общения с налоговиками по этому поводу не избежать. И доначисленная сумма налогов и налоговых санкций может быть весьма существенна.

М. Суховская, журнал \”Главная книга\”

Понравилась статья, поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Войти с помощью:  
Top