Сдача квартиры внаем: выбираем статус и налоговый режим №5 (130) 2013

Какие налоги нужно платить гражданам, сдающим в аренду принадлежащие им квартиры и друге жилые помещения (пп.1, 2 ст. 288, 608, 671 ГК РФ), и нужно ли им регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП) (п.1 ст.16, ч.1 ст.17 Жилищного кодекса РФ)? Эти вопросы постоянно задают нам наши читатели, и мы ответим на них в этой статье.

Нужно ли регистрироваться в качестве предпринимателя

Гражданин, сдающий в аренду собственное жилье, не обязан регистрироваться в качестве предпринимателя, так как сдача собственного имущества в аренду не попадает под определение предпринимательской деятельности (п.1 ст.2 ГК РФ). Ведь в этом случае отсутствует как минимум один из ее основных признаков – предпринимательский риск.

О предпринимательских рисках можно говорить лишь тогда, когда квартира изначально приобретается для сдачи в аренду. То есть когда существуют некие вложения, которые могут не окупиться из- за отсутствия спроса или падения цен. Однако доказать, что квартира приобреталась с такой целью, практически невозможно. Верховный суд РФ разъяснил, что сдача в аренду жилого помещения лицом, не зарегистрированным в качестве ИП, не является незаконным предпринимательством для УК РФ (п.2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 №23; ст.171 УК РФ).

В то же время НК РФ прямо предусматривает такие виды предпринимательской деятельности, как сдача в аренду или внаем собственных жилых помещений (подп. 56 п.2 ст. 346.25.1, подп. 12 п.2 ст. 346.26 НК РФ). И в некоторых случаях гражданину может быть даже выгодно вести эту деятельность в качестве ИП, в частности, когда он сдает в аренду несколько квартир и применяет специальный режим налогообложения. Но нельзя не отметить, что полномочия налоговых органов по взысканию с ИП налогов, пени и штрафов значительно шире, чем при взыскании с обычного физического лица, с которого все эти суммы могут быть взысканы только через суд (п.2 ст.45, статьи 46,47, пп.1- 10 ст.48 НК РФ). Да и общаться с разного рода контролирующими органами ИП придется плотнее, чем обычному физическому лицу.

 

Налогообложение физических лиц, не являющихся ИП

Доходы непредпринимателя от сдачи жилья в аренду облагается НДФЛ по ставке (подп.4 п.1 ст. 208, пп.1,3 ст. 224 НК РФ):

– 13%, если вы резидент;

– 30%, если вы нерезидент.

Если вы сдаете жилье гражданам, то по итогам года вы должны:

– самостоятельно исчислить налог и подать в ИФНС декларацию до 30 апреля следующего года (форма 3НДФЛ)

– уплатить исчисленный в декларации налог до 15 июля следующего года (п.4 ст.228 НК РФ)

А если ваш арендатор – организация или ИП, то делать вам вообще ничего не нужно. Он исчислит сумму налога за вас и как налоговый агент удержит ее при выплате вам арендной платы (п.1 ст.226 НК РФ). Если же он по какой-либо причине не удержит с вас налог, то вы уплатите его сами до 15 июля и подадите до 30 апреля следующего года декларацию (п.5 ст.228 НК РФ).

 

Если вы решили стать ИП

Чтобы стать предпринимателем, нужно уплатить госпошлину 800 руб. (подп. 8 п.1 ст. 333.33 НК РФ) и подать в ИФНС заявление по форме №Р21001 (утв. Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 г. №439) за вашей подписью, причем подпись нужно ставить в присутствии инспектора. В этом заявление нужно указать вид деятельности – \”сдача внаем собственного недвижимого имущества\” (код 70.20 ОКВЭД) (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2007 (ОКВЭД), Постановление Госстандарта России от 06.11.2001 г. №454-ст; Письмо ФНС России от 25.09.2008 г. №ЧД-6-6/671@). После этого вас включат в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) (п.1 ст.4, п.1 ст.22.1 Федерального закона от 08.08.2001 г. №129-ФЗ). Подробнее о том, как стать предпринимателем, читайте в №5 и №9 нашей газеты за 2011 год или на нашем сайте.

Если вы планируете применять специальный режим налогообложения, то одновременно (либо в течение 30 дней с момента государственной регистрации) с заявлением о государственной регистрации в ИФНС нужно подать заявление о переходе на выбранный спецрежим (п.2 ст. 346.13, п. 5 ст. 346.25.1, п. 3 ст. 346.28 НК РФ). При этом не забудьте, что заявление необходимо подать в двух экземплярах: один – для вас, а один- для налоговой инспекции, и обратите внимание, чтобы принимающий не забыл поставить на вашем экземпляре отметку.

Хотелось бы отметить минус приобретения статуса индивидуального предпринимателя. Вам так или иначе надо будет отчитываться в налоговой инспекции и вести книгу учета доходов и расходов (просто физические лица делают это один раз в год и не ведут никаких книг, а также не применяют кассовый аппарат). Кроме того, предприниматели, вне зависимости от того, работают они или нет, уплачивают пенсионные взносы в виде фиксированного платежа (а сумма взносов достаточно велика – примерно 36 000 в год). Это и есть их страховой стаж для расчета пенсии. А вот физические лица не уплачивают подобных обязательных платежей.

 

Надо ли предпринимателям применять ККМ

Предприниматели при получение арендной платы наличными, по мнению Минфин и ФНС России, должны применять ККТ (Письмо Минфина России от 04.08.2005 г. №03-01-20/4-163; Письмо УФМС России по г.Москва от 03.08.2005 г. №22-12/61099). Более того, Минфин считает, что использовать при сдаче квартиры в аренду бланки строгой отчетности (БСО) вместо ККТ нельзя (Письмо Минфина России от 04.04.2008 г. №03-01-15/4-106).

У судов же другие позиции по этому вопросу. Одни суды считают, что при получении арендной платы предприниматели должны применять ККТ или БСО (Постановление ФАС СКО от 27.06.2006 г. №Ф08-2028/2006-859А; ФАС ПО от 23.03.2009 г. №А57-845/2008). А другие – что ни ККТ, ни БСО использовать вообще не нужно (постановление ФАС УО от 04.12.2006 г. № Ф09-10653/06-С2; ФАС ПО от 18.12.2007 г. №А65-18000/2007). Ведь на предпринимателей, сдающих недвижимое имущество в аренду, не распространяется Закон о применении ККТ, так как передача имущества в аренду, оказанием услуг не является (статьи 606, 671, п.1 ст.779 ГК РФ; п.1 ст.2 Федерального закона от 22.05.2003 г. №54-ФЗ).

Нельзя не отметить нелепость требования о применении ККТ, когда сдача в аренду квартиры является единственным видом деятельности предпринимателя. Как налоговики проверят ее применение, если в жилое помещение без разрешения предпринимателя они попасть не смогут (ст.25 Конституции РФ), а контрольные закупки они проводить не в праве (Постановление президиума ВАС РФ от 02.09.2008 г. №3125/08; Определение ВАС РФ от 10.04.2009 г. №ВАС-1988/09)? Кстати, если вы будете применять ЕНВД, то проблемы с ККТ однозначно исключены (п.2.1 ст.2 Федерального закона от 22.05.2003 г. №54-ФЗ).

 

Выбор режима налогообложения для ИП

Налоговая нагрузка на арендодателя (физическое лицо) может быть существенно снижена при приобретении им статуса предпринимателя и применении специального режима налогообложения. Конечно, если сдача в аренду имеет серьезные масштабы (несколько квартир, высокая арендная плата и т.д.).

При этом учесть для целей налогообложения затраты (на покупку квартиры, ее ремонт, коммунальные платежи) вы имеете право только при применении общего режима и УСН с объектом обложения \”доходы минус расходы\” (п.1 ст. 221, п.1 ст. 346.16 НК РФ). Однако налоговики такие затраты, скорее всего, не примут (Письмо УФНС России по г. Москве от 18.12.2008 г. №18-14/2/118479@, от 09.02.2007 г. №18-11/3/11896@жисьмо МНС России от 06.07.2004 г. №04-3-01/398; Письмо Минфина России от 22.09.2006 г. №03-05-01-03/125), и правомерность отнесения их на расходы придется доказывать в суде. А вот трудности с учетом в расходах пенсионных взносов нет (Письмо Минфина России от 26.04.2007 г. №03-04-05-01/128).

 

Применяем общий режим налогообложения

Если вы не выберете специальный режим (или опоздаете с заявлением о переходе на упрощенную систему налогообложения) то ваши доходы от сдачи внаем жилых помещений, так же как и у обычных физлиц, будут облагаться НДФЛ, НДС (подп.1 п.1, п.2 ст. 227 НК РФ). Но обязанностей у вас при этом прибавится. Вы должны будете:

– вести книгу учета доходов и расходов (утв. Приказом Минфина России №86н, МНС России №БГ-3-04/430 от 13.08.2002 г.);

– после получения первой арендной платы за жилье представить в ИФНС предварительную декларацию (по форме 4НДФЛ) (утв. Приказом МНС России от 15.06.2004 г. №САЭ-3-04/366@) с указанием суммы предполагаемого дохода, а далее до конца года представить еще и уточненную декларацию или уменьшение дохода более чем на 50% (пп. 6,9 ст. 227 НК РФ);

– уплачивать авансовые платежи по НДФЛ исходя из предполагаемого дохода, а по итогам года доплатить налог уже исходя из реального дохода (пп. 6,9 ст. 227 НК РФ);

– по итогам года подать в ИФНС декларацию (форма 3НДФЛ) уже по реальным доходам (подп.1 п.1, пп. 2,3 ст. 227, п.1 ст. 229 НК РФ);

– уплачивать фиксированные взносы в ПФР (п.1 ст.28 Федерального закона от 15.12.2001 г. №167-ФЗ);

– ежеквартально уплачивать НДС (если не предприняли действия по освобождению от НДС по ст. 145 НК РФ на один календарный год).

 

Применяем обычную УСН

Этот режим вы как ИП сможете применять, если подали соответствующее заявление в течение 30 дней с момента государственной регистрации или до 31 декабря предыдущего года:

– 6% – при выборе объекта налогообложения \”доходы\”;

– 15% – при выборе объекта налогообложения \”доходы минус расходы\” (если в вашем регионе не установлена более низкая налоговая ставка).

Применяя такой режим, вы будете обязаны:

– вести книгу учета доходов и расходов (утв. Приказом Минфина России от 31.12.2008 г. №154н; ст. 346.24 НК РФ);

– в течение года уплачивать квартальные авансовые платежи, а по итогам года – сам налог при УСН (пп. 3,4,6,7 ст. 346.21 НК РФ);

– по итогам года представлять в ИФНС налоговую декларацию (утв. приказом Минфина России от 22.06.2009 г. №58н; пп. 2,3 ст. 346.23 НК РФ);

– платить за себя фиксированные взносы в ПФР (п.1 ст. 28 Федерального закона от 15.12.2001 г. №167-ФЗ), которые можно будет:

а) вычесть из налога при УСН 6% (п. 3 ст. 346.21 НК РФ) в размере 100%, если у вас нет наемных работников.

б) учесть в расходах при УСН 15% (подп. 7 п.1 ст. 346.16 НК РФ).

Применять УСН вы можете, только если напишете соответствующее заявление о переходе на эту систему налогообложения в течение 30 дней с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или до 31 декабря текущего года, чтобы перейти на \”упрощенку\” с 1 января следующего года.

 

Покупаем патент

Ведя деятельность по сдаче жилья в аренду, вы можете выбрать и патентную \”упрощенку\”, но только если ее применение разрешено законом вашего субъекта РФ (п.1, подп. 56 п. 2, п. 3 ст. 346.25.1 НК РФ).

Действуют патенты только на территории тех субъектов РФ, где они выданы, причем покупать их можно одновременно в нескольких регионах (пп. 3,5 ст. 346.25.1 НК РФ).

Суть патентной УСН состоит в том, что вы платите налог исходя не из фактически полученных доходов, а из установленного субъектом РФ потенциально возможного годового дохода (пп. 6,7 ст. 346.25.1 НК РФ). Этот условный доход умножается на налоговую ставку 6%, в результате получается годовая стоимость патента, которую, собственно, и нужно уплатить в бюджет.

Если патент выдается не на год, а на меньший срок, то стоимость патента пересчитывается (п. 6 ст. 346.25.1 НК РФ).

Такая система налогообложения обязывает вас лишь (пп. 8,10,12 ст. 346.25.1 НК РФ):

– уплачивать стоимость самого патента;

– вести книгу учета доходов;

– платить за себя фиксированные взносы в ПФР.

Мы считаем, что это самый простой способ уплачивать налоги после статуса \”физлицо\”. Однако с 2013 года стоимость патента на сдачу жилого помещения в Рязанской области очень сильно увеличилась и составляет от 7200 рублей в год (при объеме сдаваемых квадратных метров до 40 включительно, а дальше – чем больше сдаваемое помещение, тем больше сумма патента, например, при площади сдаваемого помещения от 40 до 50 кв.м сумма патента составит уже 9000 рублей в год). При этом с 2013 года уменьшать стоимость патента на уплаченные взносы в ПФР нет возможности. Получить патент просто. Необходимо за 10 рабочих дней  до предполагаемой даты получения патента написать соответствующее заявление. Срок уплаты патента – 1/3 в течение 25 дней с момента приобретения патента и 2/3 – за 30 дней до дня окончания срока действия патента.

 

Платим ЕНВД

Сдача внаем жилья может подпадать под ЕНВД, если (п.1, подп. 12 п. 2, подп. 2 п. 3 ст. 346.26 ст. 346.27 НК РФ):

– жилое помещение находится на территории, где введен ЕНВД;

– общая площадь предоставляемых внаем помещений в одном здании не превышает 500 кв.м.

Причем, если на территории вашего региона введен единый налог на вмененный доход, то вы как предприниматель можете выбрать любой режим налогообложения, в том числе и ЕНВД. До 2013 года вы обязаны были применять ЕНВД, если он был введен на территории муниципального образования.

Сумма ЕНВД к уплате равна 15% вмененного дохода. Вмененный доход – это базовая доходность, умноженная на коэффициент К1 и К2. базовая доходность установлена в Налоговом кодексе РФ. Коэффициент К1 определяется Правительством РФ, а К2 – местными органами власти (подп. 3 п. 3 ст. 346.26, ст. 346.29, ст. 346.31 НК РФ).

Площадь квартиры берется из инвентаризационных и правоустанавливающих документов (ст. 346.27 НК РФ). Причем для целей расчета ЕНВД необходимо учитывать только площадь спальных помещений. Сумма налога будет рассчитываться следующим образом: базовая доходность (1000 руб. за кв. м.) х количество квадратных метров х К1 (коэффициент инфляции или коэффициент дефлятор) х К2 (коэффициент, зависящий от площади) х 3 мес. х 15%.

Применяя ЕНВД, вы должны (п. 4 ст. 346.26, ст. 346.30, пп.1-3 ст. 346.32 НК РФ):

– ежеквартально уплачивать налог и подавать декларацию;

– платить за себя фиксированные взносы ПФР, на сумму которых можно уменьшить ЕНВД.

Начав сдавать внаем помещения, необходимо зарегистрироваться в качестве плательщика ЕНВД, подав заявление по форме ЕНВД-2. Если вы временно приостановили сдачу жилого помещения в аренду, то, чтобы не платить налог за время такого \”простоя\”, нужно сняться с учета в качестве плательщика ЕНВД (Письмо Минфина России от 28.05.2009 г. №03-11-09/188). Сделать это несложно: нужно всего лишь направить в налоговую заявление по форме ЕНВД-4, и вас снимут с учета в течение 5 рабочих дней (п. 6 ст. 6.1, п. 3 ст. 346.28 НК РФ; приложение №4 к Приказу ФНС России от 14.01.2009 г. №ММ-7-6/5@).

А если переходить к конкретным цифрам, то ЕНВД по г. Рязани при площади сдаваемого помещения 40 кв.м составит 11297 руб. в квартал. Однако в этом налоге есть плюс. Налог уменьшается на сумму взносов, уплаченных в Пенсионный фонд (а сумма взносов велика и составляет примерно 8916,16 руб. в квартал). Сумма налога уменьшается на взносы в полном размере, если у предпринимателя нет наемных работников. В этом случае реальная сумма налога к уплате составит 2381 руб. А если у предпринимателя есть официально оформленные работники, то налог можно будет уменьшить только наполовину, т.е. 5649 рублей к уплате.   

 

Пример налогообложения при сдаче жилья в аренду

Условие:

Собственник 2-комнатной квартиры в г. Рязани общей площадью 52 кв. м в течение 2013 г. сдает ее внаем физлицу за 360 000 руб. в год.

Во избежание споров с налоговой инспекцией расходы на содержание квартиры для целей налогообложения не учитываются. Фиксированные взносы в ПФР за 2013 г. составляют 35664,46 руб. (Постановление Правительства РФ от 27.10.2008 г. №799; Письмо ПФР от 13.02.2009 г. №08-25/1219).

Для наглядности мы все же приведем расчет для всех режимов.

Решение:

Рассчитаем сумму налога и чистый доход за год для физлица, не являющегося ИП. Сумма налога равна 46 800 руб. (360 000 руб. х 13%).

Сумма чистого дохода составляет 313 200 руб. (360 000 руб. – 46 800 руб.).

А теперь рассчитаем сумму налога (стоимость патента) и чистый доход за год для ИП.

 

ВАРИАНТ 1. На общем режиме

Будем считать, что налогоплательщик вовремя подал заявление об освобождении от НДС по ст. 145 НК РФ, поэтому налог на добавленную стоимость он не платит.

Сумма НДФЛ составляет 42 163 руб. ((360 000 руб. – 35 664,46 руб.) х 13%)  (п. 4 ст. 225 НК РФ).

Сумма чистого дохода будет равна 282 172,54 руб. (360 000 руб. – 42 163 руб. – 35 664,46 руб.).

 

ВАРИАНТ 2. При УСН 6%

Сумма налога составляет 0 руб. (360 000 руб. х 6% –  35664,46 руб.). Сумма налога по УСН уменьшается в полном объеме на пенсионные взносы, если у предпринимателя нет официально оформленных наемных работников. А если они есть, то только наполовину. В нашем примере у предпринимателя нет наемных работников, поэтому сумма налога полностью уменьшается на сумму взносов. Т.е налог по \”упрощенке\” составит 0 рублей за год.

Сумма чистого дохода – 324336 руб. (360 000 руб. – 35664,46 руб. – 0 руб.).

 

ВАРИАНТ 3. При УСН 15%

Сумма налога равна 48 650 руб. ((360 000 руб. – 35 664,46 руб.) х 15%).

Сумма чистого дохода – 275 685,54 руб. (360 000 руб. – 35 664,46 руб. – 48 650 руб.).

 

ВАРИАНТ 4. При патентной УСН

Стоимость патента составляет 10 800  руб. (180 000 руб. (Закон Рязанской области от 08.11.2012 г. №82-ОЗ) х 6%).

Сумма чистого дохода – 313 535,54 руб. (360 000 руб. – 35 664,46 руб. – 10 800 руб.).

 

ВАРИАНТ 5. При уплате ЕНВД

Сумма налога равна 58 743 руб. (1000 руб. х 52 кв. м х 1,569 (К1) х 0,4 (К2) х 12 мес. х 15% ) (п. 3 ст. 346.29 НК РФ; Приказ Минэкономразвития России от 31.10.2012 г. №707). Сумму налога можно уменьшить на уплаченные взносы в ПФР. Однако сумму взносов надо платить поквартально, тогда сумма единого налога составит 5770 руб. в квартал.

Сумма налога в этом случае составит
23 079 рублей в год.

Сумма чистого дохода будет составлять 301 256,54 руб. (360 000 руб. – 23 079 руб. – 35 664,46 руб.).

Как видим, иногда может быть более выгодно сдавать квартиру в аренду как предприниматель-спецрежимник, чем как обычное физлицо. Так ли это в вашем случае, может показать только индивидуальный расчет.

В то же время, сдавая квартиру как обычный гражданин, вы не обременяете себя обязанностями по ведению учета и сдаче отчетности, а также минимизируете общение с налоговыми органами.

Система налогообложения

Сумма чистого дохода

Сумма платежей

Физическое лицо, не предприниматель

313200 руб.

46 800 руб.

Предприниматель на общепринятой системе налогообложения

282172,54 руб.

77827,65 руб. (42163 + 35664,65 руб.)

Предприниматель на упрощенной системе налогообложения по ставке 6%

324335,35 руб.

35664,65 руб. (0+35664,65)

Предприниматель на упрощенной системе налогообложения по ставке 15%

275685,54 руб. 

84314,65 руб.  (48650 +35664,65)

Предприниматель на  патентной системе

 313535,54 руб.

 46464,65  руб.  (10800 +35664,65)

Предприниматель, уплачивающий ЕНВД

 301256,54 руб.

 58743,65  руб.  (23079 +35664,65)

Н. Скворцова

Понравилась статья, поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Top