Сдача квартиры внаем: выбираем статус и налоговый режим №10 (84)

Какие налоги нужно платить гражданам, сдающим в аренду принадлежащие им квартиры и другие жилые помещения (пп. 1, 2 ст. 288, 608, 671 ГК РФ), и нужно ли им регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП) (п. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ)? Эти вопросы постоянно задают нам наши читатели, и мы ответим на них в этой статье.Какие налоги нужно платить гражданам, сдающим в аренду принадлежащие им квартиры и другие жилые помещения (пп. 1, 2 ст. 288, 608, 671 ГК РФ), и нужно ли им регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП) (п. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ)? Эти вопросы постоянно задают нам наши читатели, и мы ответим на них в этой статье.

Нужно ли регистрироваться
в качестве предпринимателя

Гражданин, сдающий в аренду собственное жилье, не обязан регистрироваться в качестве предпринимателя, так как сдача собственного имущества в аренду не попадает под определение предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Ведь в этом случае отсутствует как минимум один из ее основных признаков – предпринимательский риск.
О предпринимательских рисках можно говорить лишь тогда, когда квартира изначально приобретается для сдачи в аренду. То есть когда существуют некие вложения, которые могут не окупиться из-за отсутствия спроса или падения цен. Однако доказать, что квартира приобреталась именно с такой целью, практически невозможно. Верховный суд РФ разъяснил, что сдача в аренду жилого помещения лицом, не зарегистрированным в качестве ИП, не является незаконным предпринимательством для УК РФ (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 г. №23; ст. 171 УК РФ).
В то же время НК РФ прямо предусматривает такие виды предпринимательской деятельности, как сдача в аренду или внаем собственных жилых помещений (подп. 56 п. 2 ст. 346.25.1, подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). И в некоторых случаях гражданину может быть даже выгодно вести эту деятельность в качестве ИП, в частности, когда он сдает в аренду несколько квартир и применяет специальный режим налогообложения. Но нельзя не отметить, что полномочия налоговых органов по взысканию с ИП налогов, пени и штрафов значительно шире, чем при взыскании с обычного физического лица, с которого все эти суммы могут быть взысканы только через суд (п. 2 ст. 45, статьи 46,47, пп. 1-10 ст. 48 НК РФ). Да и общаться с разного рода контролирующими органами ИП придется плотнее, чем обычному физическому лицу.

Налогообложение физических
лиц, не являющихся ИП

Доходы «непредпринимателя» от сдачи жилья в аренду облагается НДФЛ по ставке (подп. 4 п. 1 ст. 208, пп. 1,3 ст. 224 НК РФ):
– 13%, если вы резидент;
– 30%, если вы нерезидент.
Если вы сдаете жилье гражданам, то по итогам года вы должны:
– самостоятельно исчислить налог и подать в ИФНС декларацию до 30 апреля следующего года (форма 3-НДФЛ);
– уплатить исчисленный в декларации налог до 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228 НК РФ).
А если ваш арендатор – организация, то делать вам вообще ничего не нужно. Он исчислит сумму налога за вас и как налоговый агент удержит ее при выплате вам арендной платы (п. 1 ст. 226 НК РФ). Если же он по какой-либо причине не удержит с вас налог, то вы уплатите его сами до 15 июля и подадите до 30 апреля следующего года декларацию (п. 5 ст. 228 НК РФ).

Если вы решили стать ИП
Чтобы стать предпринимателем, нужно уплатить госпошлину 400 руб. (подп. 8 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) и подать в ИФНС заявление по форме №Р21001 (утв. Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 г. №439) за вашей подписью, заверенной нотариусом. В этом заявление нужно указать вид деятельности – «сдача внаем собственного недвижимого имущества» (код 70.20 ОКВЭД) (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2007 (ОКВЭД), Постановление Госстандарта России от 06.11.2001 г. №454-ст; Письмо ФНС России от 25.09.2008 г. №ЧД-6-6/671@). После этого вас включат в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) (п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 22.1 Федерального закона от 08.08.2001 г. №129-ФЗ). Подробнее о том, как стать предпринимателем читайте на страницах 3-23 №5 нашей газеты за 2009 год.
Если вы планируете применять специальный режим налогообложения, то одновременно с заявлением о государственной регистрации в ИФНС нужно подать заявление о переходе на выбранный спецрежим (п. 2 ст. 346.13, п. 5 ст. 346.25.1, п. 3 ст. 346.28 НК РФ). При этом не забудьте, что заявление необходимо подать в 2-х экземплярах: один – для вас, а один –для налоговой инспекции, чтобы принимающий не забыл поставить на вашем экземпляре отметку.
Хотелось бы отметить минус приобретения статуса индивидуального предпринимателя. Вам так или иначе надо будет отчитываться в налоговой инспекции и вести книгу учета доходов и расходов (просто физические лица делают это один раз в год и не ведут никаких книг, а также не применяют кассовый аппарат). Кроме того, предприниматели, вне зависимости от того, работают они или нет, уплачивают пенсионные взносы в виде фиксированного платежа (кроме военных пенсионеров). Это и есть их страховой стаж для расчета пенсии. А вот физические лица не уплачивают подобных обязательных платежей.

Надо ли применять
ККМ предпринимателям

Предприниматели при получение арендной платы наличными, по мнению Минфина и ФНС России, должны применять ККТ (Письмо Минфина России от 04.08.2005 г. №03-01-20/4-163; Письмо УФМС России по г. Москве от 03.08.2005 г. №22-12/61099). Более того, Минфин считает, что использовать при сдаче квартиры в аренду бланки строгой отчетности (БСО) вместо ККТ нельзя (Письмо Минфина России от 04.04.2008 г. №03-01-15/4-106).
У судов же другие позиции по этому вопросу. Одни суды считают, что при получении арендной платы предприниматели должны применять ККТ или БСО (Постановление ФАС СКО от 27.06.2006 г. №Ф08-2028/2006-859А; ФАС ПО от 23.03.2009 г. №А57-845/2008). А другие – что ни ККТ ни БСО использовать вообще не нужно (постановление ФАС УО от 04.12.2006 г. №Ф09-10653/06-С2; ФАС ПО от 18.12.2007 г. №А65-18000/2007). Ведь на предпринимателей, сдающих недвижимое имущество в аренду, не распространяется Закон о применении ККТ, так как передача имущества в аренду, не распространяется Закон о применении ККТ, так как передача имущества в пользование оказанием услуг не является (статьи 606, 671, п. 1 ст. 779 ГК РФ; п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 г. №54-ФЗ).
Нельзя не отметить нелепость требования о применении ККТ, когда сдача в аренду квартиры является единственным видом деятельности предпринимателя. Как налоговики проверят ее применение, если в жилое помещение без разрешения предпринимателя они попасть не смогут (ст. 25 Конституции РФ), а контрольные закупки они проводить не в праве (Постановление президиума ВАС РФ от 02.09.2008 г. №3125/08; Определение ВАС РФ от 10.04.2009 г. №ВАС-1988/09)? Кстати, если вы будете применять ЕНВД, то проблемы с ККТ однозначно исключены (п. 2.1 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 г. №54-ФЗ).

Выбор режима
налогообложения для ИП

Налоговая нагрузка на арендодателя (физическое лицо) может быть существенно снижена при приобретении им статуса предпринимателя и применении специального режима налогообложения. Конечно, если сдача в аренду имеет серьезные масштабы (несколько квартир, высокая арендная плата и т.д.)
При этом учесть для целей налогообложения затраты (на покупку квартиры, ее ремонт, коммунальные платежи) вы имеете право только при применении общего режима и УСНО с объектом обложения «доходы минус расходы» (п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Однако налоговики такие затраты, скорее всего, не примут (Письмо УФНС России по г. Москве от 18.12.2008 г. №18-14/2/118479@, от 09.02.2007 г. №18-11/3/11896@, письмо МНС России от 06.07.2004 г. №04-3-01/398; Письмо Минфина России от 22.09.2006 г. №03-05-01-03/125), и правомерность отнесения их на расходы придется доказывать в суде. А вот трудности с учетом в расходах пенсионных взносов нет (Письмо Минфина России от 26.04.2007 г. №03-04-05-01/128).

Применяем общий
режим налогообложения

Если вы не выберете специальный режим (или опоздаете с заявлением о переходе на упрощенную систему налогообложения) то ваши доходы от сдачи внаем жилых помещений, так же как и у обычных физлиц, будут облагаться НДФЛ, НДС и ЕСН (подп. 1 п. 1, п. 2 ст. 227 НК РФ). Но обязанностей у вас при этом прибавится. Вы должны будете:
– вести книгу учета доходов и расходов (утв. Приказом Минфина России №86н, МНС России №БГ-3-04/430 от 13.08.2002 г.);
– после получения первой арендной платы за жилье представить в ИФНС предварительную декларацию (по форме №4-НДФЛ) (утв.Приказом МНС России от 15.06.2004 г. №САЭ-3-04/366@) с указанием суммы предполагаемого дохода, а далее до конца года представить еще и уточненную декларацию или уменьшение дохода более чем на 50% (пп. 6,9 ст. 227 НК РФ);
– уплачивать авансовые платежи по НДФЛ исходя из предполагаемого дохода, а по итогам года доплатить налог уже исходя из реального дохода (пп. 6,9 ст. 227 НК РФ);
– по итогам года подать в ИФНС декларацию (форма №3-НДФЛ) уже по реальным доходам (подп. 1 п.1, пп. 2,3 ст. 227, п. 1 ст. 229 НК РФ);
– уплачивать авансовые платежи по ЕСН и сам налог по итогам года, рассчитанный с доходов за минусом расходов (п. 2 ст. 236, п.3 ст. 237, п. 3 ст. 241, пп. 4,5 ст. 244 НК РФ);
– представить предварительную и итоговую декларацию по ЕСН (утв.приказом Минфина России от 17.03.2005 г. №41н и от 17.12.2007 г. №132н; пп. 2,3,7 ст. 244 НК РФ);
– уплачивать фиксированные взносы в ПФР (п. 1 ст. 28 Федерального закона от 15.12.2001 г. №167-ФЗ);
– ежеквартально уплачивать НДС (если не предприняли действий по освобождению от НДС по ст. 145 НК РФ на один календарный год).
Со следующего года все предприниматели должны будут платить фиксированные платежи не только в ПФР, но и в ФОМС (ч. 1 ст. 14, ч. 2 ст. 13, ч. 1 ст. 62 Федерального закона от 24.07.2009 г. №212-ФЗ). А уплачивать ЕСН со своих доходов, а также представлять налоговые декларации по этому налогу будет не нужно (п. 2 ст. 24, ч. 1 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2009 г. №213-ФЗ).

Применяем обычную УСНО
Этот режим вы как ИП сможете применять, если в муниципальном образовании (городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге), на территории которого сдается в аренду жилье, не введен ЕНВД для такого вида деятельности (подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК):
– 6% – при выборе объекта налогообложения «доходы»;
– 15% – при выборе объекта налогообложения «доходы минус расходы» (если в вашем регионе не установлена более низкая налоговая ставка).
Применяя такой режим, вы будете обязаны:
– вести книгу учета доходов и расходов (утв. Приказом Минфина России от 31.12.2008 г. №154н; ст. 346.24 НК РФ);
– в течение года уплачивать квартальные авансовые платежи, а по итогам года – сам налог при УСНО (пп. 3,4,6,7 ст. 346.21 НК РФ);
– по итогам года представлять в ИФНС налоговую декларацию (утв.приказом Минфина России от 22.06.2009 г. №58н; пп. 2,3 ст. 346.23 НК РФ);
– платить за себя фиксированные взносы в ПФР (п. 1 ст. 28 Федерального закона от 15.12.2001 г. №167-ФЗ), которые можно будет:
– вычесть из налога при 6%-й УСНО (п. 3 ст. 346.21 НК РФ);
– учесть в расходах при 15%-й УСНО (подп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Применять УСНО вы можете, только если напишете соответствующее заявление о переходе на эту систему налогообложения в течение пяти дней с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или с 1 октября по 30 ноября текущего года, чтобы перейти на «упрощенку» с 1 января следующего года.

Покупаем патент
Ведя деятельность по сдаче жилья в аренду, вы можете выбрать и патентную «упрощенку», но только если ее применение разрешено законом вашего субъекта РФ (п. 1, подп. 56 п. 2, п. 3 ст. 346.25.1 НК РФ).
Действуют патенты только на территории тех субъектов РФ, где они выданы, причем покупать их можно одновременно в нескольких регионах (пп. 3,5 ст. 346.25.1 НК РФ).
Суть патентной УСНО состоит в том, что вы платите налог исходя не из фактически полученных доходов, а из установленного субъектом РФ потенциально возможного годового дохода (пп. 6,7 ст. 346.25.1 НК РФ). Этот условный доход умножается на налоговую ставку 6%, в результате получается годовая стоимость патента, которую, собственно, и нужно уплатить в бюджет.
Если патент выдается не на год, а на меньший срок, то стоимость патента пересчитывается (п. 6 ст. 346.25.1 НК РФ).
Такая система налогообложения обязывает вас лишь (пп. 8,10,12 ст. 346.25.1 НК РФ):
– уплачивать стоимость самого патента;
– вести книгу учета доходов;
– платить за себя фиксированные взносы в ПФР, на сумму которых можно уменьшить стоимость патента.
Мы считаем, что это самый простой способ уплачивать налоги после статуса «физлицо». Стоимость патента на сдачу жилого помещения в Рязанской области составляет 3024 рубля в год. А если вовремя заплатить пенсионные взносы, то сумма годового патента вообще составит 1524 рубля. Получить патент просто. Необходимо за 1 календарный месяц до предполагаемой даты получения патента написать соответствующее заявление. Срок уплаты патента – 1/3 в течение 25 дней с момента приобретения патента и 2/3 – в течение 25-ти дней со дня окончания срока действия патента. Хотелось бы отметить, что сумма патента может быть уменьшена, но не более чем на 50% на сумму уплаченных пенсионных взносов за период действия патента.

Платим ЕНВД
Сдача внаем жилья может подпадать под ЕНВД, если (п. 1, подп. 12 п. 2, подп. 2 п. 3 ст. 346.26 ст.346.27 НК РФ):
– жилое помещение находится на территории, где введен ЕНВД;
– общая площадь предоставляемых внаем помещений в одном здании не превышает 500 кв. м.
Причем, если на территории вашего региона введен единый налог на вмененный доход, то вы, как предприниматель, можете выбрать только между ним и патентом.
Сумма ЕНВД к уплате равна 15% вмененного дохода. Вмененный доход – это базовая доходность, умноженная на коэффициент К1 и К2. Базовая доходность установлена в НК РФ. Коэффициент К1 определяется Правительством РФ, а К2 – местными органами власти (подп. 3 п. 3 ст. 346.26, ст. 346.29, ст. 346.31 НК РФ).
Площадь квартиры берется из инвентаризационных и правоустанавливающих документов (ст. 346.27 НК РФ). При чем для целей расчета ЕНВД необходимо площадь только спальных помещений. Сумма налога будет рассчитываться следующим образом: Базовая доходность (1000 руб. за кв. м) х количество квадратных метров х К1 (коэффициент инфляции или коэффициент дефлятор) х К2 (коэффициент, зависящий от площади) х 3 мес. х 15%.
Применяя ЕНВД, вы должны (п. 4 ст. 346.26, ст. 346.30, пп. 1-3 ст. 346.32 НК РФ):
– ежеквартально уплачивать налог и подавать декларацию;
– платить за себя фиксированные взносы в ПФР, на сумму которых можно уменьшить ЕНВД.
Начав сдавать внаем помещения, необходимо зарегистрироваться в качестве плательщика ЕНВД, подав заявление по форме ЕНВД-2. Если вы временно приостановили сдачу жилого помещения в аренду, то, чтобы не платить налог за время такого «простоя», нужно сняться с учета в качестве плательщика ЕНВД (Письмо Минфина РФ от 28.05.2009 г. №03-11-09/188). Сделать это не сложно – нужно всего лишь направить в налоговую заявление по форме ЕНВД-4, и вас снимут с учета в течение 5 рабочих дней (п. 6 ст. 6.1, п. 3 ст. 346.28 НК РФ; приложение №4 к Приказу ФНС России от 14.01.2009 г. №ММ-7-6/5@).

Пример налогообложения
при сдаче жилья в аренду

Собственник 2-комнатной квартиры в г. Реутов Московской области общей площадью 52 кв. м в течение 2009 г. сдавал ее внаем физлицу за 360000 руб. в год.
Во избежание споров с налоговой инспекцией расходы на содержание квартиры для целей налогообложения не учитываются. Фиксированные взносы в ПФР за 2009 г. составляют 7274 руб. (Постановление Правительства РФ от 27.10.2008 г. №799; Письмо ПФР от 13.02.2009 г. №08-25/1219).
Поскольку для этого вида деятельности введен ЕНВД, то применять общий режим и обычную упрощенку нельзя, зато можно применить патент. Но для наглядности мы все же приведем расчет для всех режимов.

Рассчитаем сумму налога и чистый доход за год для физлица, не являющегося ИП. Сумма налога равна 46 800 руб. (360 000 руб. х 13%).
Сумма чистого дохода составляет 313 200 руб. (360 000 руб. – 46 800 руб.).
А теперь рассчитаем сумму налога (стоимость патента) и чистый доход за год для ИП.

ВАРИАНТ 1. На общем режиме
Будем считать, что налогоплательщик вовремя подал заявление об освобождении от НДС по ст. 145 НК РФ, поэтому налог на добавленную стоимость он не платит.
Сумма ЕСН равна (п. 3 ст. 237, п. 3 ст. 241, п. 5 ст. 244 НК РФ) 30 618,14 руб. (28 000 руб. + 3,6% х (360 000 руб. – 7274 руб. – 280 000 руб.)).
Сумма НДФЛ составляет (п. 4 ст. 225 НК РФ) 45854 руб. ((360 000 руб. – 7274 руб.) х 13%).
Сумма чистого дохода равна 276253,86 руб. (360 000 руб. – 7274 руб. – 30 618,14 руб. – 45854 руб.).

ВАРИАНТ 2. При 6%-й УСНО
Сумма налога составляет 14 326 руб. (360 000 руб. х 6% – 7274 руб.).
Сумма чистого дохода – 338 400 руб. (360 000 руб. – 7274 руб. – 14 326 руб.).
ВАРИАНТ 3. При 15%-й УСНО
Сумма налога равна 52 908,90 руб. ((360 000 руб. – 7274 руб.) х 15%).
Сумма чистого дохода – 299 817,10 руб. (360 000 руб. – 7274 руб. – 52 908,90 руб.).

ВАРИАНТ 4. При патентной УСНО
Стоимость патента составляет 3024 руб. (Закон Рязанской области от 07.11.2008 № 157-ОЗ) 50400 х 6% ).
Сумма чистого дохода равна 349702 руб. (360 000 руб. – 7274 руб. – 3024 руб.).

ВАРИАНТ 5.
При уплате ЕНВД

Сумма налога равна (п. 3 ст. 346.29 НК РФ; Приказ Минэкономразвития России от 12.11.2008 г. № 392; Решение Рязанской Городской Думы от 27.11.2008 № 837-I) 42981 руб. (1000 руб. х 52 кв. м х 1,148 (к1) х 0,4 (К2) х 12 мес. х 15% –7274 руб.).
Сумма чистого дохода составляет 309746 руб. (360 000 руб. – 7274 руб. – 42981 руб.).
Сравнение сумм налога по различным системам налогообложения при доходе 360 000 рублей в год:

Сдача квартиры внаем: выбираем статус и налоговый режим №10 (84)

Как видим, иногда может быть более выгодно сдавать квартиру в аренду как предприниматель-спецрежемник, чем как обычное физлицо. Так ли это в вашем случае, может показать только индивидуальный расчет.
В то же время, сдавая квартиру как обычный гражданин, вы не обременяете себя обязанностями по ведению учета и сдаче отчетности, а также минимизируете общение с налоговыми органами.
Журнал «Главная книга» № 17, 2009 г.

Понравилась статья, поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Войти с помощью:  
Top