В последнее время администрация города Рязани стала активно официально направлять уведомления о необходимости заключения договоров аренды земли собственникам недвижимости, находящейся на муниципальной/государственной земле.
ООО «Юридическая группа «Аппель» как собственник недвижимости, расположенной на муниципальной земле, прошло судебный процесс (А54-5882/2022), по итогам которого написана данная статья.
Обязанность аренды муниципальной/государственной земли собственниками недвижимости
О чем речь? Собственник здания, строения, сооружения, или помещения в них, расположенных на муниципальном/государственном земельном участке, вправе приобрести этот участок в собственность или аренду (п. 1 ст. 39.20. ЗК РФ).
Это понятно, но если владелец недвижимости не оформляет ни собственность, ни аренду на землю, то должен ли такой владелец оплачивать пользование землей (аренду) с момента возникновения у него права собственности на недвижимость, расположенную на муниципальной/государственной земле? Может ли администрация понудить такого собственника к заключению договора аренды земли?
Понудить к заключению договора аренды можно: согласно пункту 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок. Речь идет о владении на праве собственности, на праве хозяйственного ведения, оперативного управления.
С какого момента возникает обязанность внесения арендных платежей за землю?
Обязанность по внесению арендных платежей возникает с момента, установленного договором аренды. Администрация не может обязать оплатить аренду с момента возникновения права собственности на недвижимость (даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости). Такое условие возможно только по соглашению сторон – ст. 425 ГК РФ. Поэтому на практике, имеющейся в городе Рязани, обязанность по внесению арендной платы муниципальной/государственной земли возникает с даты заключения договора, а не его государственной регистрации.
При этом наличие акта приема-передачи земли не является обязательным. Арбитражный суд Рязанской области указывает, что к моменту заключения договора аренды муниципальной земли данная земля уже находится в пользовании арендатора, так как на ней расположен объект недвижимости арендатора, что исключает необходимость оформления передачи земельного участка отдельным актом (А54-5882/2022).
В случае, если несколько лиц владеет недвижимостью, расположенной на неделимом муниципальном земельном участке, они также должны заключить договор аренды земли со множественностью лиц на стороне арендатора – п. 2-4, 6 ст. 39.20 ЗК РФ. Обязанность по внесению арендных платежей возникает с момента, указанного договором. Это либо момент его заключения, либо момент госрегистрации договора, но никак не ранее заключения соглашения.
Всё вышеизложенное имеет отношение к аренде муниципальной/государственной земли владельцами недвижимости, расположенной на такой земле. В данной ситуации не имеет правового значения даже акт приема-передачи земельного участка, что упоминалось выше, хотя в остальных арендных правоотношениях именно дата подписания акта приема-передачи земли определяет момент возникновения обязанности по внесению арендных платежей, так как арендная плата вносится только за период после фактической передачи объекта аренды (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. №66).
Пользование землей, находящейся в частной собственности, владельцами недвижимости, расположенной на такой земле, регулируется другими нормами права
Что касается пользования частной землей собственниками недвижимости, расположенной на таких землях, то данные правоотношения определяются по договоренности сторон – ст. 287.3 ГК РФ. В данной ситуации понудить к заключению договора аренды без обоюдного соглашения непросто: должен быть факт пользования землей.
За собственником здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке закреплено право пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению – п. 2 ст. 287.3 ГК РФ.
В случае возникновения судебного спора между собственником недвижимости и собственником земли о порядке пользования землей в целях доступа и эксплуатации недвижимости, как правило устанавливается аренда земли с конкретными условиями, а не сервитут. Суды исходят из того, что сервитут несоразмерно ограничивает права собственников земельного участка, лишает их права пользоваться землей в части, занятой недвижимостью, также сервитут не ограничивает во времени право пользования землей собственником недвижимости. Судебная практика говорит, что институт сервитута необходим для реализации собственником недвижимого имущества, расположенного на не принадлежащем ему земельном участке, возможности пользоваться таким участком, когда какое-либо иное законное основание для такого пользования отсутствует. А право аренды земли владельцем недвижимости, расположенной на такой земле, в качестве законного основания наличествует практически всегда.
Вывод
Если ваша недвижимость находится на муниципальной/государственной земле, и администрация города обратилась к вам официально с требованием заключить договор аренды земли, вы либо заключаете такое соглашение с возникновением обязанности по оплате арендных платежей с даты заключения соглашения, либо не заключаете. В последнем случае администрация обратится в суд, который понудит к заключению договора. В этом случае обязанность по внесению платежей возникнет с момента вступления в силу решения суда – п. 4 ст. 445 ГК РФ. То есть в последнем случае вы экономите на арендных платежах, так как администрация не взыскивает судебные издержки.
Галина Анатольевна Елисеева
арбитражный юрист
директор ООО «Юридическая группа «Аппель»
сайт: елисеева.рус
телефон: +7 (4912) 99-33-11
