Гасить ли досрочно ипотеку?

В прошлый раз мы говорили об ипотеке. А теперь давайте разберемся, куда же направлять денежные средства. В досрочное погашение по новой ипотеке? Или в инвестирование?

Рассмотрим на примере.

Семья взяла ипотеку под 6,5% годовых. Срок ипотеки – 20 лет (240 месяцев). Стоимость квартиры – 4 млн рублей. Ипотека – 3 млн рублей.

При таких условиях, платеж в месяц составит 22 367 рублей.

А общая переплата за 20 лет – 2 368 127 руб.

Семья может вносить за ипотеку 30 000 руб. ежемесячно. Т.е. дополнительное погашение в месяц составит 7633 рубля.

При таких условиях ипотека будет погашена за 12 лет (145 месяцев), переплата по ипотеке составит 1 332 590 руб. или на 1 035 537 руб. меньше.

Если семья не стала бы вносить эти 7633 рубля дополнительно, то через 145 месяцев задолженность по ипотеке оставалась бы 1 670 910 рублей, а это более половины суммы. Выгода от досрочного погашения очевидна.

А теперь давайте рассмотрим альтернативный вариант – эти 7633 рубля направлять не в досрочное погашение ипотеки, а инвестировать эти деньги. Чтобы инвестиции были выгоднее досрочного погашения, нужно, чтобы сумма на брокерском счете – куда мы будем переводить ежемесячно 7633 рублей и инвестировать – через 145 месяцев была больше, чем 1 670 910 руб., это остаток по ипотеке. Т.е. мы могли бы погасить ипотеку полностью, и у нас бы еще остались деньги.

Что сейчас реально получать на фондовом рынке? Доходность по облигациям в районе 7% годовых после налогов. Если грамотно подойти к выбору бумаг в момент их покупки.

При этом главный плюс облигаций в том, что если доходности по ним будут снижаться, то вы сможете спокойно их продать и досрочно внести в погашение ипотеки. Если, конечно, не будет другой возможности получать доходность выше, чем процентная ставка по ипотеке.

Важно, что когда доходность у облигаций снижается, то они растут в цене. И продать их можно будет выгоднее, чем покупали.

А если цена облигаций будет снижаться, то вам это не страшно. Потому что ваша доходность по ним выше, чем процентная ставка по ипотеке. И вы в плюсе.

Принцип работает очень просто. Это то же самое, что взять 100 тысяч под 6% и отдать их под 8%. В этой цепочке вы получаете 2% от 100 тысяч. С облигациями аналогично. И именно в них нужно инвестировать 80% ваших средств, которые вы не направили на досрочное погашение. Остальные 20% средств, инвестируем в акции стабильных компаний, которые платят дивиденды от 7% годовых и выше. Это МТС, Сбербанк преф, Юнипро и другие.

Да, акции компаний в какие-то промежутки времени могут снижаться. Но в целом за 12 лет акции стабильных компаний будут расти, как минимум, на величину инфляции. За счет роста цен на их продукты и услуги + дивидендные выплаты.

Итак, если с акций мы будем получать рост 9% годовых ( рост акции+дивиденды), а с облигаций 7% годовых, то через 12 лет сумма на брокерском счете составит 1 806 352 рубля. Что больше, чем 1 670 910 руб. – наш долг по ипотеке.

В расчетах взят очень осторожный подход для инвестирования на фондовом рынке с доходностью 7,4% годовых. С горизонтом в 12 лет можно получать доходность 10-12% годовых с невысокими рисками. А при 10% годовых через 12 лет сумма на счете составит 2 169 186 рублей.

Я не предлагаю мне верить на слово, деньги – это, в первую очередь, доверие. Но проверить мои расчеты и убедиться в их правильности стоит однозначно. И доходности на фондовом рынке в 7,4-10% годовых – это реально. С небольшими рисками.

Повторю цитату из прошлой статьи про ипотеку: «Гораздо лучше иметь активы на 1 млн. руб., дающие стабильный доход, который покрывает проценты по кредиту/ипотеке на аналогичную сумму. И иметь кредит/ипотеку на 1 млн. руб. под ставку ниже, чем доходность у активов».

Мое мнение, что над этим точно стоит подумать. Ведь ваше финансовое будущее – в ваших руках!

Сергей Панфилло
Эксперт и совладелец «Клуба Правильных инвесторов»
Эл.почта: ClubPravInvest@gmail.com
ClubPravInvest.ru
телефон: 8-915-615-22-56

Понравилась статья, поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Top