Как продать имущество, не заплатив налоги?

Когда налогоплательщик продает имущество, у него возникает доход. И иногда условия продажи таковы, что физлицу нужно заплатить налог и отчитаться. А иногда отчитаться и не платить налог. Всё зависит от условий сделки.

Когда вы продаете имущество, необходимо заранее проконсультироваться с налоговыми специалистами, не возникнет ли у вас налог при продаже? Иногда стоит лишь оформить сделку немного по-другому либо чуть-чуть подождать – и у вас не возникнет налог. Как всегда, дело в мелочах!

Каждая сделка купли-продажи для налоговых органов является возможным источником дохода. Ведь они не знают всей информации – по какой цене и как давно вы купили свое имущество. Поэтому они рассматривают ее пристально. Предлагаем это делать и вам. Мы как налоговые специалисты рассматриваем сделку купли-продажи по шагам. И каждый из них важен для конечного определения суммы возможного налога от сделки.

Шаг 1. Узнать срок владения имуществом

При продаже имущества у налогоплательщиков возникает облагаемый доход. Он является необлагаемым в следующих случаях:

  • Если вы владели продаваемым недвижимым имуществом более 5 лет. В некоторых случаях – 3 года (о них читайте ниже).
  • Если вы владели движимым имуществом более трех лет (машины, уступка права требования, гаражи и иное имущество).

Эти сроки не касаются имущества, используемого в предпринимательской деятельности, кроме автомобилей, квартиры, комнат, жилых домов).

В перечисленных выше случаях ваша сделка не подлежит налогообложению и вы не обязаны подавать декларацию. Во всех остальных случаях у вас может возникнуть налог и вы обязаны подать декларацию до 30 апреля следующего за сделкой года.

В отношении недвижимого имущества существуют два срока владения, которые являются критичными при совершении сделки с недвижимостью – 3 и 5 лет. Это минимальные сроки владения, при превышении которых ваша сделка не будет облагаться налогом. То есть если вы владели имуществом 5 лет и более, то никакого налога платить не нужно. Если срок владения меньше, то нужно будет подавать налоговую декларацию, а в некоторых случаях может возникнуть налог.

Минимальный срок владения 3 года в случае его приобретения следующими способами:

  1. наследование или дарение от близкого родственника;
  2. право собственности получено в результате приватизации;
  3. право собственности получено по договору ренты;
  4. вы продаете единственное жилье, включая собственность супругов. При этом не учитывается жилье, которое приобретается в течение 90 дней с момента продажи жилья.

При владении имуществом более 5 лет сделка не облагается налогом, кроме имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.

В остальных случая минимальный срок владения – 5 лет.

Итак, если вы владели недвижимым имуществом более пяти лет (именно владели, не пользовались), то подавать налоговую декларацию и проходить следующие шаги вам не нужно. В отношении движимого имущества предельный срок владения для целей налогообложения – 3 года. При продаже гаража, которым вы владели 4 года, подавать декларацию вам не нужно, налог не будет возникать – неважно, за какую сумму вы его продали. То же самое касается и недвижимого имущества. Срок владения в различных случаях начинается с разной даты, обратите на это внимание. Ниже смотрите таблицу «Особенности сроков владения по отдельным видам имущества.

Пример 1
Вы продаете квартиру, которая досталась вам по наследству 4 года назад. Неважно, за какую стоимость вы ее продадите, важно, что налог не возникнет и вам не нужно подавать декларацию. На этом вопрос с налогами по этой сделке заканчивается.

Если срок владения меньше предельных, то вам нужно пройти следующие шаги.

Особенности сроков владения по отдельным видам имущества

Особенные случаи приобретения собственности Дата начала срока владения
договор купли-продажи с момента регистрации права собственности
договор долевого участия с момента последней оплаты по договору (эти изменения вступили в силу с 2019 года, ранее это был также – момент регистрации права собственности)
договор с жилищно-строительным кооперативом момент полной уплаты взносов и акта приема-передачи имущества
приватизация с момента регистрации права собственности
наследство – от супруги – с момента приобретения супругом имущества

– от других наследодателей – с момента смерти наследодателя

дарение с момента регистрации права собственности
по долям, приобретенным в разное время с момента регистрации первой доли в собственность
по договору мены ветхого жилья с момента регистрации права собственности на новое жилье
если дом построен самостоятельно с момента регистрации права собственности
право собственности получено через суд с момента вступления в силу решения суда (кроме дел о наследстве)

Шаг 2. Сравнить с кадастровой стоимостью

Те, кто продает движимое имущество (гаражи, автомобили, прочее имущество), этот шаг пропускают.

Если вы продаете недвижимое имущество, то необходимо вашу стоимость по договору сравнить с кадастровой стоимостью, которая установлена государством на 1 января года, в котором вы продаете, смотрите рисунок ниже:

Если стоимость по договору больше кадастровой, умноженной на коэффициент 0,7, то вашим налогооблагаемым доходом будет стоимость, указанная в договоре.

А если стоимость по договору меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, то в налоговой декларации вашим доходом будет считаться именно это значение – кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Даже если вы продали свое имущество значительно дешевле.

Этот механизм налоговые органы придумали для того, чтобы налогоплательщики не скрывали свои доходы, ведь очень многие в договоре купли-продаже указывали стоимость в пределах 1 млн рублей, чтобы не платить дополнительных налогов (необлагаемый минимум). Сейчас этот фокус не пройдет. К сожалению, кадастровая стоимость некоторых объектов завышена, и это является одной из глобальных проблем.

Итак, вы определились с размером доходов – либо цена, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость х 0,7.

Шаг 3. Определение расходов или использование стандартных вычетов

Следующим шагом для всех видов имущества является определение размера расходов. Они могут быть, если вы приобрели имущество когда-то. Стоимость затрат, которые вы понесли и относятся к расходам. Однако есть несколько особенностей, если имущество вы получили в порядке наследования или дарения от близких родственников (если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным  кодексом  РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Расходы наследодателя или «семейно близкого» дарителя можно включить в расходы, если они не учитывали расходы для целей налогообложения. Расходы можно учесть, даже если наследодатель или даритель пользовались имущественным вычетом (возвращали налог от государства). Это новшество вступило в силу задним числом и действует с 01.01.2019 г. по сделкам 2019 года (Письмо Минфина от 04.06.2021 г. №03-04-05/43609).

Итак, вы определяетесь с затратами и поднимаете все документы, которые подтверждают расходы. Это может быть:

  • договор купли-продажи (иные виды договоров, например мены, долевого участия и т.  д.);
  • платежные документы, подтверждающие, что вы потратили эти деньги.

Если расходов у вас нет, то вы вы можете воспользоваться стандартным расходом (вычетом), который предоставляет государство, смотрите рисунок:

  • 1 млн рублей на жилую недвижимость, садовые домики, земельные участки и доли в них, но не более суммы получаемых доходов;
  • 250 тыс. рублей на иное недвижимое имущество (в том числе и не жилое), движимое имущество (автомобили, гаражи, мебель и т.д.), имущественное право по договору долевого участия, но не более суммы получаемых доходов.

По стандартным расходам (вычетам) есть некоторые особенности – вычет предоставляется в целом на имущество. Если вы продаете долю в квартире, то вычет 1 млн рублей дается на все доли в квартире (если вы не продаете отдельными договорами).

Также 1 млн рублей дается на все виды подобного жилого имущества и земельных участков, если вы продаете их несколько в календарном году (Письмо Минфина России от 28.12.2011 г. №03-04-05/9-1118, Письмо Минфина России от 25.04.2011 г. №03-04-05/7-297, Письмо Минфина России от 01.09.2010 г. №03-04-05/9-515, Письмо Минфина России от 07.07.2010 г. №03-04-05/10-372, Письмо Минфина России от 11.06.2010 г. №03-04-05/7-328, Письмо Минфина России от 29.04.2010 г. №03-04-05/7-233, Письмо Минфина России от 22.01.2009 г. №03-04-05-01/18).

Например, вы продаете два земельных участка, которые получили по наследству сразу после вступления в наследство за 3 млн рублей. Поскольку расходов у вас нет (получили бесплатно), то вы можете воспользоваться стандартным вычетом (расходами), который предоставляет государство – в размере 1 млн рублей. Но он будет учитываться для двух объектов, а не для каждого в отдельности. Сумма налога в этом случае составит 3 млн руб. – 1 млн руб. = 2 млн руб.  х 13% = 260 000 руб.

Может получиться так, что по одному имуществу у вас есть расходы, а по другом нет. А значит, вы можете воспользоваться разными типами расходов: по одному – расходы, а по второму – вычет, которые предоставляет вам государство. Например: в 2021 году Иванов А.П. продает квартиру за 4 млн рублей, которую купил в 2020 году по договору ДДУ за 3,8 млн рублей, а также комнату за 0,8 млн рублей, которая досталась ему в дар от бабушки. Суммы налога по каждому объекту будут считаться отдельно. По квартире расчет будет таков: 4 млн руб. – 3,8 млн руб. = 200  000 х 13% = 26  000 руб. По комнате 800  000 – 800  000 = 0 руб. х 13% = 0 рублей. Вычет по комнате будет в размере доходов. То есть оставшиеся 200  000 расходов, предоставленных от государства, нельзя «присоединить» к другому объекту.

Еще пример: достаточно часто случается такая ситуация: вы вложили в строящееся жилье 1 600 000 рублей, но не дождались получения права собственности на это жилье и продаете его на основании уступки права требования за 2 млн рублей. В этой ситуации налог вы будете платить по ставке 13% с 400 тыс. рублей (2 млн – 1,6 млн. рублей), т.к. имущественное право не является имуществом. Так налог будет рассчитываться, даже если вы будете владеть этим имущественным правом (иными словами, вложились в жилье) более трех лет.

Пример 2
В 2021 году Якшин А.И. реализовал физическим лицам дачу, которую получил в наследство, за 1 200 000 руб. и автомобиль за 150 000 руб. Дача принадлежала Якшину А.И. на праве собственности два года, машина – пять лет. Необходимо узнать, будет ли гражданин платить какие-либо налоги?

Так как дача находилась в собственности менее трех лет и расходов на приобретение имущество у них нет, то имущественный вычет при продаже дачи составит 1 000 000 рублей. Имущественный вычет при продаже автомобиля предоставляется в полной сумме, полученной при продаже – 150 000 рублей, так как автомобиль находился в собственности пять лет. Следовательно, величина имущественного вычета составит 1 150 000 руб. (1  000 000 руб. + 150 000 руб.).
Налог, который уплатит Якшин А.И., рассчитывается следующим образом: надо сложить сначала все доходы, потом вычесть все налоговые вычеты, на которые имеет право налогоплательщик, а полученную сумму умножить на 13% (ставка налога). В нашем примере: 1 200 000 + 150 000 – 1 000 000 – 150 000 х 13% = 200 000 х 13% = 26 000 рублей. Якшин А.И. обязан подать декларацию до 30 апреля 2022 года и заплатить налог 26 000 рублей до 15 июля 2022 года. Однако даже если ему не надо было бы платить налог, подать декларацию по форме 3НДФЛ он обязан!

Пример 3
Зосимов К.В. продал квартиру в январе 2021 года за 1 700 000 рублей. Квартира была приватизирована им в сентябре 2010 года.

Так как квартира находилась в собственности налогоплательщика более трех лет, ему положен имущественный вычет в полной сумме, полученной от продажи квартиры. Имущественный вычет составит 1 700 000 рублей. При этом Зосимов К.В. платить ничего не будет и подавать декларацию также не обязан.

Шаг 4. Расчет налога и подача декларации

Далее нужно взять свои доходы из шага 2 и расходы из шага 3, полученный результат умножить на 13% и подать декларацию до 30 апреля следующего года (рисунок ниже).

Если в результате вычислений у вас возникает налог, то не все еще потеряно! Ведь вы можете воспользоваться разными типами вычетов – имущественными (при покупке квартиры), социальными (на лечение, обучение, благотворительность). О них мы подробно писали в статьях «За что государство может вернуть налог», «Как вернуть 13% от покупки квартиры, оплате обучения или лечения», «Возвращаем деньги, потраченные на лечение и обучение». Самое главное, чтобы расходы для получения этих вычетов были осуществлены в том же году, в котором вы осуществили сделки. Это так называемый взаимозачет. Вы должны государству, а государство должно вам. Фактически информация о том, что вы продали имущество и имеете право на возврат налога отражается в одной декларации по форме 3НДФЛ.

Однако есть нюансы по взаимозачету вычета при покупке квартиры. Возврат налога на покупку квартиры или дома знают практически все, и многие уже им воспользовались. Поэтому на момент осуществления сделки нужно подумать, смогу ли я уменьшить налог на налоговый вычет при покупке квартиры? Именно по причине того, что многие уже исчерпали свои 260 тыс. рублей, положенных государством.

Если вы не пользовались ранее таким вычетом (не возвращали налог), то вы можете воспользоваться им сейчас, покупая новое жилье взамен проданного. Однако очень важно, чтобы на это жилье вы уже получили право собственности (если это «вторичка») либо подписали акт приема-передачи строящегося жилья именно в году, в котором продали свое имущество «с налогом». Ведь право на возврат налога возникает только после того, как вы получили право собственности или подписали акт приема-передачи (по договорам ДДУ). Особенно сложно это спрогнозировать во втором случае.

Для подачи декларации в налоговую инспекцию нужны следующие документы:

– копия паспорта;

– копия документов, подтверждающие продажу имущества:

а) при продаже квартиры – копию договора купли-продажи (или уступки права), копию акта приема передачи квартиры,

б) при продаже машины – копию договора или счет справки,

в) при продаже иного имущества – копию договора;

– копию документов, подтверждающих право владения имуществом. В этих документах должно быть указано, с какого момента мы имеем право на это имущество либо стоимость приобретения этого имущества. Это может быть договор купли-продажи, копия свидетельства о праве собственности, копия ПТС, иные документы, которые могут подтвердить наше право пользоваться вычетом либо по сроку владения (более или менее трех лет), либо по стоимости приобретения этого имущества.

Еще раз хочу подчеркнуть, что если вы владели имуществом менее пяти лет, даже если налог не надо платить, декларацию каждый гражданин обязан подать до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки.

Если гражданин владел имуществом менее пяти лет, даже если налог не надо платить, он обязан подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки.

Декларацию можно подать разными способами:

  • лично в налоговой инспекции по месту прописки;
  • лично через МФЦ
  • электронно через «Личный кабинет налогоплательщика физического лица» с паролем от этого кабинета либо с паролем от госуслуг. Подробно о способах подачи декларации мы писали в статье «Как подать декларацию 3НДФЛ».

Если вы подадите декларацию с опозданием либо не подадите ее вовсе, налоговые органы выпишут вам штраф, который составляет 5% за каждый полный и не полный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1000 рублей.

С 2021 года налоговые органы переходят к бездекларационному способу проверки ваших доходов. Даже если вы не подали декларацию, они сами рассчитают налог (без учета ваших расходов – вы же о них не сообщили!), и выставят пени и штраф. Теперь у них есть такие полномочия.

Заплатить налог необходимо до 15 июля следующего года. Сделать это нужно самостоятельно, не дожидаясь от налоговых органов каких-либо документов. Если вы не оплатите налог, то вас ждут пени – в размере примерно 6% годовых.

Новое с 2022 года

С 2022 года не нужно будет подавать декларации по имуществу дешевле 1 млн рублей (250 тыс. руб.)

Федеральный закон от 02.07.2021 г. №305-ФЗ изменил статью 229 НК РФ и порядок представления декларации по форме 3НДФЛ для граждан при продаже недорогого имущества. Изменения вступят в силу с 1 января 2022 года.

Они отменяют обязанность физлиц подавать в инспекцию налоговую декларацию при продаже недвижимого имущества (жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или земельных участков) на сумму до 1 млн. рублей, а иного имущества (транспорта, гаражей и т.д.) – до 250 тыс. рублей.

«Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета».

«Налогоплательщики также вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце третьем подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и (или) сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи имущества, указанного в абзаце четвертом подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества (имущества) налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем третьим и (или) четвертым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого недвижимого имущества (имущества) в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета».

Таким образом, если доход от продажи недвижимости меньше, чем установленный налоговый вычет – 1 млн. руб. или 250 тыс. руб, декларацию 3НДФЛ можно не подавать.

Приятно, что нововведения будут распространяться на лиц, продавших имущество начиная с налогового периода 2021 года.

Сложные вопросы расчета налога при продаже имущества

– В каком размере освобождается от налогообложения доход, полученный при продаже имущества, которое переходило в собственность по частям в разное время (одна часть доли находится в собственности более пяти лет, другая – менее)?

– Официальная позиция, выраженная Минфином России, заключается в том, что доход от реализации такого имущества не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), поскольку моментом возникновения права собственности следует считать дату первоначальной регистрации одной из долей.

В Письме Минфина России от 07.06.2013 г. №03-04-05/21235 рассмотрена ситуация, когда налогоплательщик после смерти матери получил право собственности на долю в квартире. Впоследствии остальная часть квартиры также перешла в его собственность в соответствии с соглашением о разделе наследственного имущества.

Ведомство пояснило, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из них, не влечет для него прекращения права собственности на указанное имущество. Моментом возникновения у физического лица права собственности на квартиру является не дата получения свидетельства о праве собственности на указанное имущество в связи с изменением состава его собственников и долей в указанном праве, а момент возникновения права собственности на часть квартиры.

– Может ли нерезидент при продаже находящегося в РФ имущества уменьшить доходы от реализации на расходы, связанные с получением этих доходов (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)?

– Нерезидентом является физическое лицо, которое находилось на территории Российской Федерации более 183 календарных дней. Если нерезидент владел имуществом более 5 лет (трех лет в отдельных случаях), то такая сделка не облагается налогом, как и в случае с резидентами Российской Федерации. Если этот срок не выдержан, то ставка налога для нерезидента составит 30% от доходов (сумма по договору продажи имущества). При этом налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218-221 НК РФ, не применяются. На это указывает п. 4 ст. 210 НК РФ. То есть мы не можем воспользоваться вычетами в размере 1 млн рублей или расходами на приобретение.

– Может ли нерезидент получить денежные средства за продажу квартиры наличными или только по безналу?

– Оплата денежных средств нерезидентам прописано в федеральном законе №173-ФЗ от 10.12.2003 «О валютном регулировании и валютном регулировании» (ст. 14). Любые денежные средства таким физическим лицам должны осуществляться только по безналичному расчету. К сожалению, нарушение этого правила влечет за собой штраф в размере до 100% суммы расчетов.

– Можно ли уменьшить доходы от реализации имущества (имущественных прав) на сумму расходов по его приобретению в виде процентов по кредитному договору (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)?

– Согласно письмам Минфина России доход от реализации имущества может быть уменьшен на сумму процентов по договору (в отношении ипотечного кредита и кредита на приобретение прав требования по договору инвестирования строительства). В нескольких письмах (Письмо Минфина России от 05.07.2013 г. №03-04-05/26183, Письмо Минфина России от 07.11.2011 г. №03-04-05/9-858, Письмо Минфина России от 28.04.2012 г. №03-04-05/9-569, финансовое ведомство подчеркивает, что в кредитном договоре должно быть указано то имущество, которое впоследствии было реализовано.

– Если продать квартиру, полученную в дар или по наследству от близкого родственника, будет ли налог?

– Если имущество получено в дар или по наследству от близкого родственника, то фактически налогоплательщик не потратил денежные средства на приобретение этого имущества, а значит, поставить в расходы ему нечего. Однако с 2019 года в Налоговый кодекс внесены изменения, в соответствии с которыми тот, кто получил имущество таким способом, может учесть расходы, которые понес наследодатель или даритель (абз. 17-18 пп. 2 п. 2 статьи 220 НК РФ).

– При продаже квартиры, приобретенной с помощью материнского капитала, возникает налог у одного у супругов и детей, так как они фактически владеют имуществом с момента выделения долей. Как заплатить налог в такой ситуации?

– При приобретении квартиры с помощью материнского капитала, возникает обязанность распределить доли квартиры между всеми членами семьи. При этом, если квартира приобретена в браке, то не важно, на кого изначально она была оформлена – на супругу или супруга, их право владения начинается с момента приобретения квартиры одним из супругов. А вот дети приобретают доли в соответствии с соглашением о выделении долей. И обычно срок владения долей очень маленький (гораздо меньше 5 лет). До недавнего времени у детей возникал налог, ведь фактических расходов у них не было. Однако в 2019 году в Налоговый кодекс были внесены изменения, которые вступили в силу задним числом – с 2017 года, в соответствии с которыми дети могут получить расходы, которые осуществили родители при покупке, пропорционально их доле. Таким образом, у детей появились и доходы при продаже, и расходы, а не только стандартный вычет в размере части доли от 1 млн рублей, соответствующие размеру доли ребенка.

При этом налоговую декларацию нужно подавать, и обязательно указывать расходы. В налоговой декларации будет указан налогоплательщик, а подписывать ее будет опекун – один из родителей.

Если вы подарили имущество

Никаких налогов не платится, если вы подарили имущество своим близким родственникам (мама, папа, брат, сестра, муж, жена, бабушка, дедушка). А вот если вы подарили квартиру теще, то налог заплатит теща, а не вы. В любом случае тому, кто получил в дар имущество, обязательно придет письмо с просьбой подтвердить родство. Вам на это письмо надо будет ответить, что вы получили в дар имущество от близкого родственника и приложить документы, подтверждающие этот факт. Возникает вопрос, с какой стоимости платить налог.

Если вы подарили не близкому родственнику какое-то имущество, то налог заплатит тот, кто его получил. Ставка налога составит 13%. Налог будет платиться с кадастровой стоимости имущества либо оценочной стоимости автомобиля или иного движимого имущества.

Будьте внимательны!

Мы рассмотрели ряд вопросов, которые могут у вас возникнуть при продаже имущества. Конечно же, это не все возможные ситуации. Убедительная просьба: прежде чем дать согласие на сделку, получите мнение экспертов по этому вопросу. Проконсультируйтесь в налоговой инспекции, фирмах, которые занимаются составлением декларации. Одной из таких фирм является Областная налоговая консультация. Мы более чем за 17 лет работы рассмотрели не одну ситуацию и имеем огромный опыт. Однако советуем вам не только получить устную консультацию, но и попросить экспертов распечатать письма Минфина и ФНС, соответствующие вашему вопросу. Ну и, естественно, попытайтесь получить информацию из нескольких источников. Ведь везде работают люди, и они тоже могут ошибиться, а платить налог придется вам. Существует очень много вариантов, когда при продаже квартиры возможно не платить налог.

Надежда Скворцова
директор ООО “Областная налоговая консультация”
главный редактор “Практической газеты для предпринимателя”

Понравилась статья, поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Top