Налоги при продаже нежилого помещения, автомобиля

При продаже нежилых помещений, автомобилей, используемых в предпринимательской деятельности, возникает вопрос с налогами. И он настолько серьезен, что иногда выгоднее отказаться от сделки, дождавшись следующего года.

Нежилое помещение – это помещение, которое покупается и продается для предпринимательской деятельности. Его назначение изначально таково. Определение такого помещения дается в Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. №37. Нежилое здание (помещение) предназначено для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целях. С точки зрения налогообложения нежилые помещения также выделены, и государство отдельно рассматривает сделки с такой недвижимостью, даже если они фактически принадлежат физ. лицу, которое является также и предпринимателем, или им не является. Причем неважно, осуществляет ли на самом деле предприниматель именно в этом помещении предпринимательскую деятельность. Например, предприниматель занимается оказанием транспортных услуг и решает продать помещение, которое никогда не использовал в предпринимательской деятельности и купил его как физ. лицо. Налоговый орган, скорее всего, будет рассматривать продажу этого объекта как предпринимательскую деятельность.

Назначение помещения влияет на статус продавца

Самое первое, по поводу чего у налогоплательщиков возникают споры с налоговыми органами: продажа в рамках предпринимательства или в качестве «простого» гражданина? Налоговые органы считают, что дело не только в статусе продавца, а еще и в назначении помещения.

Очень важно целевое назначение продаваемой недвижимости. И если она по своей сути не могла приобретаться и использоваться иначе, как в коммерческих целях, то естественно, это лишний весомый довод в пользу налоговиков. Налоговики говорят, что это продажа фактически «предпринимательская», даже если у гражданина нет такого статуса в принципе и «грозятся» пойти в суд, чтобы гражданин заплатил налог с общей стоимости продажи, не использовал льготы, которые положены физическому лицу. О льготах, а правильней сказать, вычетах читайте чуть ниже.

Итак, важно назначение помещения. Действительно, сложно представить себе, как можно использовать для личных нужд, к примеру:

– здание депо (Постановление №А33-17805/2009);

– главный производственный корпус, глинозапасник, теплую стоянку для тракторов, административно-бытовой корпус с проходной, водонапорную башню, здание котельной, дымовую трубу (Постановление №17АП-11254/2010-АК);

– трансформаторную подстанцию (Постановление №А42-10944/2009);

– встроенное помещение магазина (Постановление №А44-6147/2009).

Итак, продажа нежилого, налоговиками фактически приравнивается к предпринимательской деятельности. Но налогоплательщики спорят и судятся с налоговыми органами (Постановления №Ф09-5369/09-С2, №Ф04-6196/2008(13272-А70-19)). Некоторые суды вставали на сторону предпринимателя и подтверждали, что он может получить имущественный вычет как физическое лицо. Несмотря на то, что практика сначала была хорошая, в пользу налогоплательщика, но, к сожалению, в 2010 году Президиум ВАС РФ встал на сторону налоговиков, которые доначислили предпринимателю НДФЛ по доходу, полученному им от продажи нежилого помещения, использовавшегося в коммерческой деятельности (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 г. №14009/09). И с этого момента у налоговиков появилось много «козырей». Однако после того, как свою позицию высказал Президиум ВАС РФ, судебная практика сильно изменилась. Суды, как и налоговые органы, делают упор на факт использования бизнес-недвижимости до ее продажи в предпринимательской деятельности. Для них важен сам факт, что продается именно бизнес-недвижимость. При этом неважно, что:

– проданная недвижимость приобретена физлицом до регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя (Постановления №А44-6147/2009, №Ф09-2465/10-С3);

– сделка по продаже недвижимости носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение прибыли (Постановления №А28-4665/2010, №Ф09-2696/10-С3, №Ф09-866/11-С3, №А49-4439/2009, №А62-3102/2010);

– продажа помещений не относится к видам деятельности, внесенным в ЕГРИП, от которых предприниматель получает доход (Постановления №А11-14538/2009, №А42-1336/2010);

– стоимость недвижимости не включена в расходы, связанные с предпринимательской деятельностью (Постановление №А57-20330/2009), проданное имущество не являлось основным средством предпринимателя (Постановление №А49-4439/2009);

– до продажи недвижимость была выведена из состава основных средств (Постановление №А81-1298/2010);

– на момент продажи недвижимости в ней уже какое-то время (от нескольких месяцев до года) не велась предпринимательская деятельность (Постановления №А42-1336/2010, №А11-14538/2009, №18АП-3171/2010);

– предприниматель продавал недвижимость как физическое лицо и деньги за нее получены им не на предпринимательский расчетный счет, а на банковский счет физического лица (Постановления №Ф09-2465/10-С3, №Ф09-6338/10-С3).

У вас гораздо меньше шансов отстоять свою правоту в следующих случаях:

– предприниматель-спецрежимник подавал в инспекцию заявление об освобождении его от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с тем, что помещение используется в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ). Как правило, к такому заявлению ИП должен приложить документы, подтверждающие использование недвижимости в бизнесе (Письмо Минфина России от 01.02.2010 г. №03-05-04-01/06; п. 3 Письма ФНС России от 19.08.2009 г. №3-5-04/1290@). Тут уже предпринимателю по меньшей мере наивно надеяться на освобождение от НДФЛ, прикидываясь, что продаваемое нежилое строение использовалось только в личных целях (Постановления №А05-12013/2010, №А65-35273/2009, №А57-20330/2009, №Ф09-2696/10-С3, №Ф09-2465/10-С3);

– предприниматель вел «вмененную» деятельность и из декларации по ЕНВД видно, что по проданному объекту недвижимости исчислялся налог с использованием физического показателя «площадь торгового зала» (Постановления №А42-1336/2010, №А57-8912/2009, №А11-14538/2009, №Ф09-6338/10-С3).

Однако даже после решения ВАС РФ есть и положительная в сторону налогоплательщика практика. В Уральском федеральном округе было пару судебных решений в пользу ИП. И в них суд, наоборот, не проигнорировал, а принял во внимание большинство из приведенных выше доводов (Постановления №Ф09-2787/10-С2, №Ф09-6826/10-С2). Встав на сторону предпринимателей, суд также учел, что:

– в договорах на покупку и на продажу спорной недвижимости ИП фигурировал как физическое лицо;

– помещение сдавалось в аренду непродолжительное время (в ином налоговом периоде), при этом инспекция не смогла установить фактическое получение дохода от сдачи объекта в аренду;

– сумма, вырученная от продажи недвижимости, потрачена на личные нужды и в коммерческой деятельности не участвовала.

То есть при продаже коммерческой недвижимости можно рассчитывать на льготы как физическое лицо, но, к сожалению, свое мнение придется отстаивать сначала во внесудебном порядке, а потом, скорее всего, в судебном.

Система налогообложения ИП

Если вы имеете статус индивидуального предпринимателя, то очень важна система налогообложения, на которой находится ИП. От этого очень зависит сумма налога, которую заплатит продавец.  

  1. ИП на патенте

Патентная система налогообложения (ПСН) применяется в отношении видов деятельности, указанных в статье 346.43 НК РФ.

Какие налоговые последствия будут в случае продажи имущества, использованного в указанных видах деятельности?

Деятельность по продаже недвижимости или транспорта под патентную систему налогообложения не подпадают, так как патент выдается только на определенный вид деятельности. Даже если вы получили патент по оказанию транспортных услуг, а потом решили продать свой автомобиль (фактически то, на чем вы зарабатывали по этому виду патента), продажа автомобиля не будет подпадать под этот вид деятельности. Это означает, что доходы от реализации будут облагаться по иной системе налогообложения – общей или упрощенной (в случае, если предпринимателем было подано соответствующее уведомление, и в Едином государственном реестре имеются подходящие виды экономической деятельности (ОКВЭД)). А значит, налоги нужно будет платить именно по этой системе налогообложения. При ОСН это НДС 20% и НДФЛ 13%, а при УСН это 6% от выручки либо 15% от прибыли.

Многие предприниматели, находящиеся на патенте, не задумываются на эту тему, решив продать имущество. Но, к сожалению, в этой сделке есть большая «засада» по налогам. 

  1. ИП на УСН

В отличие от ПСН, упрощенная система налогообложения не имеет конкретного перечня видов деятельности, в отношении которых она применяется. То есть в отношении любого предпринимательского дохода можно уплачивать налог по упрощенной системе налогообложения.

Следовательно, в случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, ИП включает такой доход в налогооблагаемую базу по упрощенной системе налогообложения и уплачивает с него 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта налогообложения.

В случае применения объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» есть нюанс, связанный с учетом расходов по используемому в деятельности предпринимателя имуществу, и зависит он от того, используется ли приобретенное имущество как товар или позиционируется как основное средство.

Если суть деятельности предпринимателя – покупка и дальнейшая продажа недвижимости или автомобилей, то такое имущество с точки зрения НК РФ является товаром. Это означает, что в соответствии со ст. 346.17 НК РФ расходы по товарам, приобретенным для дальнейшей реализации, учитываются в момент их продажи. Амортизации имущества в данном случае не происходит.

Если же приобретенное имущество используется как основное средство, то порядок списания в расходы затрат на его приобретение зависит от срока полезного использования такого имущества (статья 346.16 НК РФ). Если срок полезного использования до трех лет включительно, то затраты списываются в расходы в течение года приобретения этого имущества равными частями каждый квартал. Если срок полезного использования от трех до 15 лет включительно, то расходы списываются 50% в течение первого года использования, 30% в течение второго года и 20% в течение третьего года. Если срок полезного использования свыше 15 лет, то расходы принимаются в базу по УСН в течение 10 лет равными частями.

Важно, что в случае продажи основного средства до истечения 3 лет с момента его приобретения (для ОС со СПИ свыше 15 лет – до истечения 10 лет) ИП на УСН обязан произвести пересчет налоговой базы за весь период использования этого имущества (исключить расходы, связанные с приобретением, рассчитать амортизацию в соответствии с главой 25 НК РФ и учесть в налоговой базе), следовательно, доплатить недоимку и пеню.

Итак, если ИП находится на УСН, то налог платится по соответствующей ставке, с учетом расходов, если это возможно. При этом предприниматель не сравнивает свою продажную цену с кадастровой стоимостью имущества (точнее, с 70% от кадастровой стоимости), как это нужно делать тем предпринимателям, которые платят налоги по ОСН. Статья 217.1 касается только тех, кто платит НДФЛ. 

  1. ИП на ОСН

Продажа предпринимательского имущества на общей системе налогообложения влечет за собой уплату налога на добавленную стоимость и налога на доходы физических лиц. НДС не начисляется на доходы от продажи жилой недвижимости (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ) и земельных участков (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ), для остальных сделок – ставка 20%. Если стоимость продаваемого имущества меньше 2 млн рублей, то предпринимателю нужно освободиться от НДС по статье 145 Налогового кодекса, причем сделать это можно и «задним» числом, подав уведомление в текущем периоде со сроком вступления внутри трехлетнего периода.

НДФЛ составляет 13% и в соответствии со ст. 217 НК РФ не предусматривает освобождения от налогообложения для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности. И в этом состоит большая проблема. Мы начинали статью как раз с этого определения и спора между налогоплательщиками – используется в предпринимательской деятельности или нет?

Нужно ли учитывать срок владения имуществом при продаже

Срок владения имуществом важен для физических лиц или предпринимателей на ОСН, которые продают любое имущество. Для тех, кто находится на УСН, срок владения не имеет значения. Налог платится по установленной ставке.

Для остальных есть две градации сроков – 3 года и 5 лет. При превышении этого срока владения физическое лицо не платит налог, даже если он продал имущество гораздо дороже той суммы, за которую он ее покупал. Сроки владения указаны в п. 17.1 статьи 217 НК РФ.

Имущество, реализация которого не подлежит налогообложению:

  1. Недвижимое имущество, находившееся в собственности более трех или пяти лет.

Под недвижимым имуществом понимается жилой дом, квартира, комната, в том числе приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них.

Указанные сроки (три или пять лет) зависят от того, в каком году было приобретено имущество и каким образом оно получено в собственность (при приватизации, дарении от близкого родственника, наследовании, ренте, срок владения – 3 года, во всех остальных случаях «безналоговый период» – более 5 лет). То есть если имущество продается в период, когда не истек минимальный срок владения, то нужно рассчитывать и платить налог, если период этот истек, продать можно за любую стоимость.

  1. Иное имущество, находившееся в собственности более трех лет.

Под иным имуществом подразумеваются нежилые помещения (в том числе гараж, сарай, баня и др.), а также автомобили.

Многие предприниматели и физлица совершали значительную ошибку, продавая имущество, используемое в предпринимательской деятельности, и не облагая доход от продажи на основании ст. 217 НК РФ либо заявляя имущественные вычеты, предусмотренные п. 2 ст. 220 НК РФ. Ведь с 1 января 2019 года вступили в силу поправки в эту статью: «Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физ.лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности». И вновь мы возвращаемся к понятию, используемому в предпринимательской деятельности. То есть если вы продаете жилое помещение или автотранспорт, которыми владели более лет (трех-пяти лет), то неважно, за какую стоимость вы его продаете. А для нежилых помещений неважен срок владения. В этой ситуации платить налог придется всегда, даже если владел бизнес-недвижимостью более 10 лет.

При этом налоговые органы не интересует, есть ли статус предпринимателя у продавца-физического лица. Ведь если помните, государство интересует не сам статус продавца, а назначение помещения.

Как рассчитывается НДФЛ

Итак, как рассчитывается налог при продаже нежилого помещения? Сначала нужно посмотреть доходы. Сумма дохода, по которой реально продается помещение, сравнивается с 70% от кадастровой стоимости. И большая сумма является доходом для целей налогообложения. Дальше необходимо использовать имущественные вычеты, предусмотренные в ст. 220 НК РФ. Кратко говоря: продав объект, продавец подает налоговую декларацию и заявляет установленный вычет, позволяющий уменьшить налоговую базу (сумму, с которой исчисляется налог). Такие вычеты предусмотрены в двух вариантах:

– во-первых, можно представить документы, подтверждающие расходы продавца по первоначальному приобретению нежилого помещения. Если они равны или больше суммы последующей продажи, то объекта налогообложения не возникает (НДФЛ платить не надо), но подать декларацию обязательно нужно;

– во-вторых, можно использовать нормированный налоговый вычет в размере 250 000 рублей. Данная возможность ничем не обусловлена и может быть применена, например, в отсутствии подтверждения первоначальных расходов, незначительной фактической стоимости объекта. 250 000 – это гораздо больше, чем 0 рублей.

Итак, берете доходы, вычитаете расходы на приобретение или 250 000 рублей, оставшуюся сумму умножаете на 13%. Получится сумма налога, которую нужно заплатить до 15 июля следующего года. При этом информацию о продаже необходимо отразить в налоговой декларации 3-НДФЛ, которую нужно подать до 30 апреля следующего года.

Как избежать налога при продаже бизнес-недвижимости

Итак, мы поняли, что при продаже бизнес-недвижимости не предоставляются льготы как при продаже жилого имущества физическими лицами, которые зависят от сроков владения имуществом. А значит, налог всё равно будет. Вопрос: каков его размер?

  1. Если вы не предприниматель

В случае, если у вас нет статуса предпринимателя, то, скорее всего, возможностью воспользоваться льготой по сроку владения имуществом более пяти лет (более трех лет в отдельных случаях) у вас не будет, поскольку налоговые органы, как правило, против использования п. 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ по нежилым помещениям. Напомню, они считают: раз оно «нежилое», значит, изначально предусмотрено для предпринимательской деятельности. И поэтому у вас есть только два варианта уменьшить налог НДФЛ по ставке 13%:

– на расходы на приобретение;

– на 250 000 рублей.

Или еще один вариант – зарегистрировать ИП на «упрощенке» по ставке 6% с видами деятельности, касающихся продажи и использования недвижимого имущества. Регистрация очень проста – занимает три рабочих дня, а сумма налога, которую вы экономите может быть существенна. Спустя некоторое время вы сможете закрыть ИП, если не будете осуществлять иной предпринимательской деятельности. У ИП есть только несколько минусов – нужно сдавать налоговые декларации и платить страховые взносы (примерно 40 000 рублей в год, плюс 1% от суммы доходов, превышающих 300 000 рублей в год).

  1. Если вы предприниматель

Тогда есть рискованное предложение: тем предпринимателям, которым очень не хочется платить НДФЛ от продажи коммерческой недвижимости и другие варианты невозможны, можно посоветовать следующее: сняться с регистрации в качестве ИП, продать имущество (с большим сроком владения более пяти лет), а затем снова зарегистрироваться как предприниматель. В этой ситуации вы заплатите налог как физическое лицо (смотрите выше). Если же у вас регулярный бизнес и вы не можете позволить себе хотя бы на время лишиться предпринимательского статуса, тогда мы рекомендуем вам не рисковать, продавая бизнес-недвижимость как личное имущество. Рано или поздно общения с налоговиками по этому поводу не избежать. И доначисленная сумма налогов и налоговых санкций может быть весьма существенна.

Но это предложение мы не можем рекомендовать использовать. Судебная практика в данном случае не на стороне налогоплательщиков.

Законная экономия на налоге зависит от того, есть ли у вас статус предпринимателя или его нет. Если он есть, то при принятии решения о продаже имущества предпринимателю пройти по следующему алгоритму:

  1. Проверить свою систему налогообложения. Если это патент, проверить, есть ли у вас еще и УСН. Если есть, то по какой ставке налога. Если заявление о переходе на УСН не подавалось, значит, вы на общепринятой системе налогообложения. Смотрите пункт 2.
  2. Если вы на ОСН, проверить кадастровую стоимость имущества. Сравнить 70% от кадастровой стоимости имущества с предполагаемой ценой сделки. БОльшая сумма будет являться доходом. Далее нужно проверить есть ли расходы по приобретению, рассчитать возможный налог НДФЛ, вне зависимости от срока владения имуществом. Расчет налога в разделе «Как рассчитать НДФЛ».
  3. Если налог большой, то необходимо сравнить его с налогом, который бы вы заплатили по ставке 6% или по ставке 15%, если бы перешли на УСН. Если этот вариант выгоднее, чем налог, рассчитанный в п. 2, то необходимо перейти на УСН с начала следующего года (подав заявление до 31 декабря предыдущего года).

При использовании возможности платить налог по УСН необходимо заранее удостовериться, есть ли в Едином государственном реестре предпринимателей (ЕГРИП) соответствующий вид деятельности, связанный с реализацией недвижимого имущества. Потому что есть и обратная практика – налоговые органы считают эту сделку «не предпринимательской» и просят заплатить налог по ставке 13%. Это же в 2 раза больше, чем по ставке 6%! Поэтому лучше подстраховаться и внести изменения в ЕГРИП. Для этого нужно форму Р24001 лично сдать в единый регистрационный центр налоговой инспекции.

Единственное, от чего вас важно предостеречь – это использование этих схем ТОЛЬКО с целью экономии налогов для этой сделки. В этом случае налоговые органы могут признать это схемой ухода от налога и пересчитать налог по самой невыгодной системе налогообложения. А это большой риск!

Надежда Скворцова
директор ООО “Областная налоговая консультация”
главный редактор “Практической газеты для предпринимателя”

 

Понравилась статья, поделитесь с друзьями

Добавить комментарий

Top