\»Упрощенцы\»-арендодатели, которые платят налог с доходов по ставке 6%, сталкиваются со следующей проблемой. Суммы, полученные от арендаторов помещений за потребленные ими коммунальные услуги (свет, вода, тепло, вывоз мусора), в полном объеме перечисляются снабжающей организации.
Однако \»упрощенцам\» приходится включать эти суммы в состав доходов, облагаемых единым налогом. Посмотрим, можно ли этого избежать.
Какой порядок расчетов предусмотрен договором аренды
Возможные варианты приведены в таблице
Рассмотрим подробнее плюсы и минусы этих вариантов.
Кто обязан платить за коммуналку
Обычно арендаторы пользуются коммунальными услугами по тому же тарифу, что и сами владельцы помещения. Отсюда напрашивается вывод, что экономической выгоды непосредственно от возмещения им стоимости этих услуг (в части, приходящейся на арендатора) арендодатели не получают. В этом случае не должно быть и дохода, облагаемого налогом при УСН (статья 41 НК РФ). Так, кстати, считали ранее и некоторые суды (Постановление ФАС УО от 04.08.2009 г. №Ф09-4747/09-С2).
Однако в данном случае для налоговых целей важно, кто в соответствии с договором обязан обеспечивать отопление помещения, электроснабжение и т.д.:
— (если) арендодатель (а так чаще всего и бывает), то и расходы на оплату таких услуг должен нести тоже он (и рассчитывать исходя из этого стоимость аренды). Компенсируя арендодателю его расходы, арендатор освобождает его от затрат по договору. Тут и возникает экономическая выгода — сумму компенсации надо включать в доходы (вариант 4) Этот подход поддержал ВАС (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 г. №9149/10), и теперь суды не будут принимать иные решения;
— (если) арендатор, то и проблем нет: соответствующие затраты доходом арендодателя не являются. Да и вопрос о налогообложении снимается для него сам собой: все расчеты по коммунальным платежам, касающиеся арендованного помещения, происходят без участия арендодателя (вариант 1). В учете у него эти операции не отражаются, и об уплате налогов по ним беспокоиться не нужно. Кстати, если в договоре ничего не сказано о том, кто оплачивает коммуналку по помещению, то это должен делать арендатор (пункт 2
ст. 616 ГК РФ).
Как видим, самостоятельные договорные отношения арендатора со снабжающими организациями в налоговом смысле наиболее удобны для хозяина помещения. Но такой расклад не слишком приветствуют другие участники цепочки, и на практике он применяется редко. Арендаторы приходят и уходят, поэтому снабжающим организациям проще заключить один долгосрочный договор с владельцем помещения, чем постоянно перезаключать договоры с его клиентами. Да и последним удобней работать только с арендодателем, а не с энным количеством разных служб.
Когда арендодатель может считаться посредником
Оформляя посреднический договор с арендатором, \»упрощенцы\», как правило, надеются уйти от необходимости платить налог с сумм, перечисляемых арендатором в возмещение его коммунальных расходов (вариант 3). Ведь деньги, которые перечисляются посреднику для исполнения его обязательств или в возмещение понесенных затрат по договору, не считаются доходом (кроме самого вознаграждения) (пп 9 п. 1 ст. 251, пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). То есть арендатор как бы поручает арендодателю заключить договоры на электро- и водоснабжение в пользу арендатора и вести расчеты по ним.
Однако Минфин признает компенсацию коммунальных услуг, поступившей во исполнение поручения, только если договор со снабжающей организацией заключен (Письма Минфина России от 14.04.2011 г. №03-11-06/2/55, от 21.01.2013 г. №03-11-06/2/07):
— позже посреднического;
— только в интересах арендатора (вариант 2).
И надо признать, что чиновники правы: нельзя же выполнить поручение до того, как оно было дано. И даже до того, как вы познакомились с тем, кто его дает (пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 г. №85).
Пытаясь обойти позицию Минфина, \»упрощенцы\»-арендодатели нередко пишут в посредническом договоре так: \»Стороны договорились, что условия данного договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения\» (пункт 2 ст. 425 ГК РФ). Не питайте напрасных надежд, эта фраза вас не спасет. Если у вас уже были какие-либо отношения посредничества с арендатором до момента заключения посреднического договора, то к ним можно будет с помощью этой фразы применить его положения. А привязать действующий договор со снабжающей организацией к поручению арендатора (данному позднее) не получится.
Учитывая сказанное, можно сделать вывод, что воспользоваться посредническим вариантом вам, скорее всего, не удастся. Ведь для этого нужно заключать и расторгать договоры со снабжающими организациями ради каждого следующего арендатора. А если вы сдаете в аренду часть помещения, то договор в пользу арендатора должен быть заключен только в отношении этой части. Поэтому выполнить условие, поставленное Минфином, нереально.
***
Итак, включение компенсации за коммуналку в налогооблагаемый доход арендодателя — это практически неизбежность. Если сдача недвижимости в аренду — основной вид вашей деятельности, то стоит подумать над сменой объекта налогообложения. Когда вы перейдете на \»доходы минус расходы\», то сможете учитывать сумму компенсируемых арендатором коммунальных платежей в составе материальных расходов (пп 5 п. 1 ст. 254, пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; Письма Минфина России от 07.08.2009 г. №03-11-06/2/148; УФНС России по г. Москве от 15.01.2007 г. №18-08/3/02040@).
М. Мошкович,
журнал \»Главная книга\»,
№14, 2013 г.
