Странно высказываться по этому вопросу сейчас, когда 90% всех курортных земель \»приватизировано\» людьми, \»близкими к администрациям\», но, похоже, прецедент уже создан, и лидерам движения \»зеленых\» есть над чем поразмыслить и \»навозбуждать\» законных исков…
Ситуация
ООО арендует земельный участок для целей создания на нем курортно-рекреационной зоны. Однако вместо строительства санатория, оно (Общество) возвело вспомогательные сооружения: электроподстанцию, склад, и затем зарегистрировало их как объекты недвижимости. Далее, идя вполне законным путем, Общество выкупает всю территорию участка в собственность. Ну, и что непонятно, спросите вы, уважаемый читатель? А причина в ст. 36 Земельного кодекса. И по этому поводу совсем недавно и однозначно, высказался Президиум Верховного Суда. Он утверждает: \»При отсутствии на земельном участке объектов основного назначения, которые должны быть построены на этом участке, возведение на нем только вспомогательных объектов недвижимости даже при наличии государственной регистрации права собственности на них не влечет возникновения у их собственника права на приобретение в собственность земельного участка по правилам статьи 36 Земельного кодекса РФ\».
Не верите — читайте Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 г. №12668/12 по делу №А21-6529/2010.
Итак, немного подробностей из указанного судебного решения. В соответствии с постановлением главы городского округа в аренду на 49 лет ООО \»Х\» (далее — Общество) был передан земельный участок площадью 44 га под обустройство курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны.
На основании данного постановления между администрацией муниципального образования (далее — Администрация) и Обществом был заключен договор аренды земельного участка для \»поэтапного обустройства курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны, строительства кафе, жилых домов, домов отдыха, пансионатов, променада, стоянок для автотранспорта, детских спортивных площадок, комплексов аттракционов и всего, что связано с отдыхом граждан\». В дальнейшем в постановление и договор были внесены изменения, позволяющие осуществлять на земельном участке строительство, обустройство прибрежной зоны в соответствии с проектом детальной планировки и эскиза застройки прибрежной зоны отдыха.
Позднее обозначенный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, определен вид его разрешенного использования — \»под проектирование и строительство рекреационного района\», установлено местоположение участка.
На земельном участке были возведены объекты недвижимости вспомогательного и инфраструктурного назначения (электрическая подстанция, водопровод, канализационная система, наружные электрические сети и т.д.). Данные объекты находились в собственности Общества, которое обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе этого участка в порядке ст. 36 ЗК РФ. Данное заявление было удовлетворено, и постановлением Администрации земельный участок был предоставлен Обществу в собственность по цене 5 232 389 руб. 10 коп. Был заключен соответствующий договор купли-продажи земельного участка. В связи с выкупом земельного участка по соглашению сторон был прекращен договор аренды земельного участка.
Однако в дальнейшем Администрация муниципального района обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, об обязании Управления Росреестра аннулировать запись о государственной регистрации права собственности Общества и восстановить запись о государственной регистрации права аренды этого земельного участка. При новом рассмотрении дела требования Администрации были уточнены.
Требования Администрации основывались на том, что наличие объектов, которые построило Общество на спорном участке, не влечет возникновения у него исключительного права на предоставление этого земельного участка в собственность по правилам ст. 36 ЗК РФ, поскольку общество возвело не все объекты, в целях строительства которых участок был предоставлен в аренду.
При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: правомерны ли требования Администрации?
Статья 36 ЗК РФ предусматривает право приватизации на льготных условиях земельного участка, находящегося в публичной собственности, собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таком земельном участке.
Участники гражданского оборота склонны максимально широко применять данную статью, они нередко исходят из того, что наличие на земельном участке, находящемся в публичной собственности, любого объекта недвижимости предоставляет его собственнику право на приватизацию. Основываясь на указанной трактовке, участники гражданского оборота нередко приобретают объекты недвижимости, имеющие незначительную экономическую ценность, с целью приватизации земельных участков, находящихся под этими объектами.
Однако Президиум ВАС РФ толкует ст. 36 ЗК РФ ограничительно. Так, он исходит из того, что кроме случаев, предусмотренных законом, собственник объекта незавершенного строительства не имеет права на приватизацию земельного участка, поскольку \»объект незавершенного строительства\» не поименован в данной статье (Постановления от 23.12.2008 г. №8985/08 по делу №А55-16774/2007, от 10.04.2012 г. №15874/11 по делу №А40-31112/10-94-132, от 11.05.2010 г. №82/09 по делу №А55-1164/2008).
Обозначенным правом не обладает и собственник разрушенного здания, строения, сооружения (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 г. №6811/09 по делу №А51-6986/0834-156, а также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2011 г. по делу №А43-289/2011, ФАС Северо-Западного округа от 12.12.2011 г. по делу №А66-10691/2009, ФАС Поволжского округа от 29.09.2011 г. по делу №А65-19364/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 02.07.2012 г. по делу №А20-1310/2011). Это право возникает у него только после восстановления соответствующего здания, строения, сооружения.
В практике возникают также случаи, когда, например, на одном земельном участке располагается комплекс зданий, строений, сооружений, в том числе вспомогательного назначения. В этой ситуации возникает вопрос, учитываются ли здания, строения, сооружения вспомогательного назначения при определении размера земельного участка, подлежащего приватизации. Президиум ВАС РФ ответил на данный вопрос следующим образом: если сооружения основного и вспомогательного назначения представляют собой единый объект, который состоит из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, то такие сооружения являются единым, прочно связанным с землей сооружением, имеющим в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера. Государственная регистрация прав на отдельные объекты (в том числе вспомогательные) не препятствует приватизации земельного участка под всей территорией указанного единого объекта (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 г. №6200/10 по делу N№А56-50083/2008, а также Постановления ФАС Поволжского округа от 16.04.2013 г. по делу №А55-21582/2012, ФАС Северо-Западного округа от 18.09.2012 г. по делу №А56-60217/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 08.05.2013 г. по делу №А53-8067/2012).
В других случаях комплекс зданий, строений, сооружений еще только возводится на земельном участке, находящемся в публичной собственности. При этом построены лишь вспомогательные объекты (инфраструктура). В этой связи возникает вопрос, достаточно ли наличия объектов недвижимости вспомогательного назначения (в отсутствие объектов основного назначения) для реализации права на приватизацию земельного участка по правилам ст. 36 ЗК РФ.
Следует отметить, что согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. №8985/08 по делу №А55-16774/2007, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только в целях эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, принятые при повторном рассмотрении дела, и удовлетворил требования Администрации частично: признал недействительным с момента заключения договор купли-продажи земельного участка, а дело в части требований о применении последствий недействительности сделки отправил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Высшей судебной инстанцией при этом были сформулированы следующие правовые позиции.
При отсутствии на земельном участке объектов основного назначения, которые должны быть построены на этом участке, возведение на этом же участке только вспомогательных объектов недвижимости даже при наличии государственной регистрации права собственности на них не влечет возникновения у их собственника права на приобретение в собственность земельного участка по правилам ст. 36 ЗК РФ. Вследствие этого в рассматриваемом случае договор купли-продажи земельного участка является ничтожным.
Президиум ВАС РФ подчеркнул, что в данной ситуации ничтожность договора купли-продажи земельного участка не влечет невозможности достройки комплекса зданий, строений, сооружений, так как строительство на земельном участке может быть осуществлено на основании договора аренды земельного участка.
В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в данном Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 г. №52 \»О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам\» это указывает на придание приведенной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.
В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.
О. Скворцов
