Мы рассмотрели ряд вопросов, которые могут возникнуть у вас при покупке имущества
Если вы приобрели жилой дом, квартиру или долю в них, то вы вправе вернуть часть потраченных денег или уменьшить налогооблагаемую базу (это та сумма, на которую вам начисляют налог).
При приобретении жилья имущественный вычет предоставляется:
1) в размере фактически произведенных расходов на приобретение (новое строительство). Однако вычет не может превысить 2 млн. рублей;
2) в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, когда:
1) расходы на приобретение квартиры (или жилого дома) производятся для налогоплательщика за счет средств работодателей и иных лиц;
2) сделка купли-продажи осуществляется между взаимозависимыми лицами (в случае их признания судом).
Как получить имущественные налоговые вычеты при приобретении жилья
Имущественные налоговые вычеты могут быть предоставлены налогоплательщику на основании заполненной налогоплательщиком налоговой декларации в налоговую инспекцию по месту жительства (по прописке).
Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет в налоговом органе (уведомление, в котором указывается наименование компании-работодателя, которая не будет удерживать подоходный налог с заработной платы). При этом следует учитывать, что налогоплательщик имеет право на получение вычета в течение налогового периода только у одного работодателя по своему выбору. Если работник сменит место работы, то он не сможет получать вычет у нового работодателя в оставшейся части, так как в уведомлении налогового органа указано наименование конкретного работодателя, который вправе предоставлять вычет, и это уведомление не подлежит передаче другому работодателю.
К сожалению, имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется гражданам только однажды в жизни, и без предоставления документов, подтверждающих право собственности на жилье, получение налогового вычета невозможно.
Кроме того, если у вас имеется право собственности на жилое помещение в размере 1/3 или 1/2, то вычет вам будет предоставляться не в размере 2 млн., а в размере 1/3 или 1/2 от 2 млн. рублей. Таким образом, 2 млн. рублей дается на один объект.
Как это выглядит? Налогоплательщик либо ежегодно подает декларацию по форме 3НДФЛ с соответствующим комплектом документов в налоговую инспекцию и ему возвращают весь подоходный налог, который удержали за весь год (так до тех пор, пока не вернется 13% от стоимости квартиры или дома), либо получает этот вычет на работе — у него фактически не удерживают тот подоходный налог, который должны были удержать, и выдают всю начисленную сумму сразу. Разницы между этими способами нет никакой. Сумма будет одна и также. Однако различие в том, как вы получаете эти деньги — сразу всю сумму, но позже (по окончании года), либо в течение года равномерными суммами.
Пример 1
Зайцева Н.В. в январе 2013 г. приобрела квартиру за 2 500 000 рублей. Ежемесячный доход Зайцевой Н.В. составляет 30 000 рублей. Стандартные вычеты не предоставляются.
Следовательно, за 2013 г. работодатель может предоставить работнику имущественный вычет на основании налогового уведомления в размере полученных доходов, а именно в сумме 30 000 руб. х 12 мес. = 360 000 руб. Это значит, что НДФЛ с работника не удерживается. Весь полученный за год доход уменьшается на имущественный вычет. Если бы Зайцева Н.В. получала этот вычет на работе, то ей бы выдавали на руки сразу 30 000 рублей, а так она получала на руки 26 100 рублей (3 900 удерживают и перечисляют в бюджет). За год у нее удержали 46 800 (3900 х 12). Именно эту сумму и вернут Зайцевой Н.В., если она подаст декларацию по итогам 2013 года.
Остаток имущественного вычета, переносимого на последующие налоговые периоды, составит 2 000 000 руб. — 360 000 руб. = 1 640 000 руб. А значит, ей еще вернут 13% от этой суммы — 213 200 рублей, но в следующих годах. Всего Зайцевой вернут 260 000 рублей.
Список документов при получении уведомления в налоговой инспекции:
— заявление о предоставлении имущественного налогового вычета на работе (вам необходимо узнать точное наименование работодателя и его ИНН, КПП, юридический адрес);
— копия договора купли-продажи или инвестирования;
— копия акта приема-передачи помещения;
— копия квитанций об оплате или расписки;
— копия свидетельства о праве собственности на квартиру или дом.
Налоговая инспекция, проверив эти документы в течение 1 месяца, должна выдать уведомление, которое необходимо отнести на работу. С момента получения этого уведомления бухгалтер не будет удерживать подоходный налог. А вот за прошлые месяцы налог удержан. И вернуть его можно только на основании декларации. Получается, что вам придется дважды в год обращаться налоговую инспекцию. Сначала за получением уведомления, а потом с декларацией 3НДФЛ за прошлый год (для возврата тех сумм, которые уже удержали на момент получения уведомления из налоговой инспекции).
Список документов при получении вычета через налоговую инспекцию на основании декларации:
— декларация по форме 3НДФЛ;
— копия паспорта;
— справка по форме 2НДФЛ со всех мест работы;
— копия договора купли-продажи либо инвестирования;
— копия акта приема-передачи квартиры или дома;
— копия свидетельства на право собственности;
— копия квитанций об оплате или расписка;
— если брали целевой кредит — копия кредитного договора и все квитанции на погашение (с указанием уплаченных за год процентов);
— если стоимость квартиры или дома меньше 2 млн. рублей и жилье новое, то расходы на отделку квартиры с датой до вступления в право собственности;
— заявление на возврат налога с указанием лицевого счета.
Сложные ситуации имущественного вычета на покупку жилого помещения
До сих пор законодательно не урегулирован вопрос по поводу налогового вычета за несовершеннолетних детей. Согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. №5-П, родители имеют право на имущественный вычет в части доли несовершеннолетнего ребенка. Достаточно часто встречающаяся ситуация, когда квартира приобретается по 1/2 на ребенка и на одного из родителей. При этом, естественно, ребенок не имеет доходов, чтобы оплатить свою долю в квартире — это за него делают родители. До решения Конституционного Суда налоговые органы отказывали родителям, которые просили получить налоговый вычет за всю квартиру, мотивируя это тем, что у родителя право собственности на квартиру лишь в размере 1/2 доли. А значит, и вычет предоставляется не в полном размере (2 млн. рублей, а в размере 1 млн. рублей — 1/2 от 2 млн. рублей). Конечно, Конституционный Суд решил этот вопрос, но законодательно он до сих пор не утвержден. Хотя на практике уже многие родители получили имущественный вычет за своих несовершеннолетних детей. Правда, остается вопрос: то, что родитель воспользовался льготой, положенной ребенку, не лишит ли чадо права пользоваться имущественным вычетом, когда оно станет самостоятельным и само приобретет жилплощадь? Но руководствуясь письмами Минфина от 17.01.2012 г. №03-04-05/7-194 и от 19.07.2011 г. №03-04-05/7-523, налоговые органы сейчас возмещают только налог со стоимости доли родителей, поскольку в решении Конституционного Суда РФ была указана ситуация \»один родитель плюс несовершеннолетние дети в условиях договора купли-продажи жилого помещения\». А значит, только в такой ситуации можно возместить налог по доле ребенка, поскольку в Налоговый кодекс подобных исправлений не вносилось. В результате, тем, кто получил по своей доле и по доле ребенка налог за 2008 год, результаты декларации пересчитают, и родители получат налог только по своему имуществу.
На основании того же письма налоговые органы принимают декларации на возмещение, начиная с периода, в котором налогоплательщик имеет право на получение этого имущественного вычета при покупке квартиры, дома. А это право возникает тогда, когда у нас есть либо акт приема-передачи, либо свидетельство на право собственности. А если это свидетельство либо акт выдано 2013 годом, то несмотря на то, что затраты на приобретение налогоплательщик имел и раньше (например, по договору инвестирования с 2012 года), вычет будет предоставляться только с 2013 года.
Немного похожий вопрос возникает, когда право собственности не долевое, а совместное. Оно отличается тем, что оба человека, прописанные в свидетельстве, имеют право собственности на квартиру (дом, иное имущество), но их доли не выделены. В этой ситуации одно из лиц, указанных в свидетельстве, имеет право передать право пользоваться имущественным вычетом другому лицу полностью, либо определить размер имущественного вычета. Таким образом, одно из лиц, указанных в свидетельстве, может воспользоваться 50% от имущественного вычета, а может и 100%, и 70%. Однако на руках этому лицу надо иметь письменный отказ от вычета второго сособственника. В этой ситуации на основании письма Минфина от 25.07.2011 г. №03-04-05/7-532 второй сособственник может воспользоваться своим вычетом при покупке квартиры. Ранее утверждалось, что вычетом он уже воспользовался — при передаче своей доли сособственнику.
Что делать, если право на имущественный вычет не использовано, а квартира уже продана?
Претендовать на имущественный вычет или продолжать применять ранее одобренный налоговиками вычет можно даже после продажи квартиры. Право на вычет связано с тем фактом, что гражданин понес расходы на приобретение или строительство жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Представлять в инспекцию связанные со сделкой документы (в том числе свидетельство о праве собственности) нужно именно для того, чтобы подтвердить этот факт.
При этом в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ не сказано, что все время, за которое предоставляется вычет, недвижимость должна находиться в собственности гражданина. А сам по себе факт продажи жилья не означает, что налогоплательщик не совершал расходы на его покупку.
Квартира оформлена на одного из супругов, возмещать могут оба.
С 2010 года на основании письма Минфина супруги могут возмещать 13% налога вне зависимости от того, на кого оформлено право собственности. Дело в том, что если имущество приобретено в браке, то оно является совместно нажитыми имуществом. Поэтому, если вы приобрели квартиру, но не можете возмещать налог просто по той причине, что вы не платите налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а ваша супруга является плательщиком этого налога, то она может смело подавать декларацию и ей вернут 13% от 2 млн. рублей (при условии, что стоимость квартиры больше).
Если новая купленная квартира стоит менее 2 млн. рублей.
Речь идет о квартире в новом строящемся доме. Квартиру обычно сдают с окнами, входной дверью, с газовой плитой, и со стяжкой на полу. Если при этом стоимость квартиры меньше 2 млн. рублей, то вы можете \»добрать\» до 2 млн. рублей расходами (разумеется, с товарными чеками) на ремонт этой новой квартиры. При этом вы можете пустить в расход и обои, и устройство полов, и проводку электричества, установку межкомнатных дверей и выравнивание стен — все, что не поименовано в договоре. Если по договору у вас уже стоят окна, то замена их на пластиковые в этот список не войдет. Также не возвращают 13% от стоимости сантехники. Для того чтобы вернуть 13% от стоимости расходов на ремонт, необходимо предоставить в налоговую инспекцию копию товарных чеков и реестр чеков с примерными графами: дата, за что уплачено, сумма по чеку. Однако некоторые налоговые инспекции принимают расходы на ремонт только с датой до государственной регистрации жилья в регистрационной палате. Это не соответствует закону, но мало кто отважился
пойти по этому вопросу в суд. Ведь обычно цена вопроса не так высока. Однако для некоторых дело в принципе.
За какой период налогоплательщик вправе заявить имущественный вычет, если жилье приобретено (построено) более чем за три года до момента обращения за вычетом?
Налоговый кодекс РФ не устанавливает конкретный период (периоды), за который налогоплательщик вправе подать декларацию и получить имущественный вычет в случае приобретения жилья более чем за три года до момента обращения за вычетом.
Официальная позиция Минфина России состоит в том, что имущественный вычет можно заявить не более чем за три года, предшествующие моменту обращения за вычетом. Также имеются Письма ФНС России, УФНС России по г. Москве (Письмо Минфина России от 21.02.2012 г. №03-04-05/7-203, Письмо Минфина России от 28.12.2011 г. №03-04-05/7-1119, Письмо Минфина России от 24.11.2011 г. №03-04-05/7-938, Письмо Минфина России от 16.11.2011 г. №03-04-05/7-897, Письмо ФНС России от 23.06.2010 г. №ШС-20-3/885, Письмо УФНС России по г. Москве от 19.08.2011 г. №20-14/3/081613@). То есть неважно, в какому году вы приобрели жилое помещение, например, в 2009 году. А за вычетом вы можете обратиться в 2013 году, представив декларации за 2010, 2011, 2012 годы.
Предоставляется ли имущественный налоговый вычет, если жилое помещение приобретено по договору мены?
Официальная позиция Минфина России заключается в том, что при покупке жилья по договору мены налогоплательщик вправе получить имущественный вычет (Письмо Минфина России от 03.07.2012 г. №03-04-05/7-832, Письмо Минфина России от 03.07.2012 г. №03-04-05/7-829, Письмо Минфина России от 27.04.2011 г. №03-04-05/7-308, Письмо Минфина России от 16.02.2011 г. №03-04-05/7-88, Письмо Минфина России от 19.08.2011 г. №03-04-08/4-150). В письме ФНС России от 22.11.2012 г. №ЕД-4-3/19630@ налоговая служба составила и направила перечни документов, которые должны приложить налогоплательщики к декларации по НДФЛ (форма 3НДФЛ) для получения имущественного вычета. При этом к договорам приобретения недвижимости ФНС России относит в том числе договор мены. При этом финансовое ведомство подчеркнуло, что пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не содержит ограничений по способу оплаты приобретаемого жилья (денежными средствами или другим имуществом по договору мены). К договору мены применяются правила договора купли-продажи, а отношения сторон по этим договорам имеют одинаковую экономическую природу. При этом каждая сторона признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В то же время есть письма ФНС России и УФНС России по г. Москве (Письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2009 г. №20-15/4/139525, Письмо ФНС России от 03.08.2009 г. №3-5-04/1155@), согласно которым при приобретении жилого помещения по договору мены налогоплательщик не несет никаких расходов, и не может представить в налоговый орган платежных документов. В связи с этим в данном случае указанный налогоплательщик не может воспользоваться вычетом. Аналогичного мнения придерживаются и авторы.
Вместе с тем, есть Письмо УФНС России по г. Москве (Письмо УФНС России по г. Москве от 01.10.2010 г. №20-14/4/103152@), согласно которому при покупке квартиры по договору мены с доплатой физлицо вправе получить имущественный вычет исходя из размера произведенной доплаты.
Машина — роскошь, а не необходимое приобретение
Многие задают вопрос о том, можно ли вернуть 13% от стоимости купленной машины. Ведь эта покупка достаточно дорогая. Однако на этот вопрос однозначный ответ — нет! Государство, предоставляя вычеты, так или иначе старается поддержать социальные сферы. По мнению чиновников, наш гражданин должен быть обучен (вычет на обучение), здоров (вычет на лечение) и иметь собственные квадратные метры для проживания (имущественный вычет). К сожалению, в список необходимых благ автомобиль не попал. Наверное, наши законодатели считают, что у нас можно легко добраться из пункта А в пункт Б на общественном транспорте. Итак, вернуть 13% от стоимости автомобиля, ремонта в квартире, затрат на отпуск — не получится!
Новшества 2014 года
В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.07.2013 г. №212-ФЗ в статью 220 Налогового кодекса РФ, которые вступают в силу с 1 января 2014 года, установлено право заявлять имущественный вычет по расходам на приобретение жилья по нескольким объектам недвижимости в общей сумме 2 миллиона рублей. То есть если вы уже воспользовались вычетом при покупке квартиры, но она стоила менее 2 млн. рублей, то вы можете продолжить получать вычет уже по другому объекту недвижимости. Также ограничена сумма вычета 3 миллиона рублей по расходам на уплату процентов, израсходованным на строительство и приобретение жилья и земельных участков и наконец-то закреплено право на имущественный налоговый вычет родителей, приобретающих жилье в собственность несовершеннолетних детей. Об этих изменениях, которые коснутся только имущества, приобретенного в 2014 году, напомнило ФНС в своем письме от 18.09.2013 г. №БС-4-11/16779@ \»О порядке применения положений Федерального закона от 23.07.2013 г. №212-ФЗ\».
Будьте внимательны!
Мы рассмотрели ряд вопросов, которые могут возникнуть у вас при покупке имущества. Конечно же, это не все возможные ситуации. Убедительная просьба: прежде чем дать согласие на сделку, заручитесь мнением экспертов по этому вопросу. Проконсультируйтесь в налоговой инспекции, фирмах, которые занимаются составлением декларации. Одной из таких фирм является Областная налоговая консультация. Мы более чем за 10 лет работы прошли не одну ситуацию и имеем огромный опыт. Однако советуем вам не только получить устную консультацию, но и попросить экспертов распечатать письма Министерства финансов и Федеральной налоговой службы, соответствующие вашему вопросу. Ну, и естественно, попытаться получить информацию из нескольких источников. Ведь везде работают люди, и они тоже могут ошибиться. Очень важно правильно оформить квартиру или дом, покупая его, чтобы воспользоваться вычетом при покупке.
Н. Скворцова
