В последнее десятилетие среди россиян была популярна схема инвестирования свободных денежных средств
в покупку квартир. И не для собственного проживания в них, а для последующей сдачи их в аренду и сохранения финансовых ресурсов. Разберемся для начала в налоговых последствиях, если мы не зарегистрированы в качестве предпринимателя. Сразу отметим, что заставить нас стать предпринимателем в принудительном порядке не удастся – нет на то закона! А вот убедить, что это действительно выгодно – можно!
В последнее десятилетие среди россиян была популярна схема инвестирования свободных денежных средств
в покупку квартир. И не для собственного проживания в них, а для последующей сдачи их в аренду и сохранения финансовых ресурсов. Разберемся для начала в налоговых последствиях, если мы не зарегистрированы в качестве предпринимателя. Сразу отметим, что заставить нас стать предпринимателем в принудительном порядке не удастся – нет на то закона! А вот убедить, что это действительно выгодно – можно!
Изложение проблемы построим в форме вопросов-ответов. Тогда неосведомленному читателю будет легче воспринимать факты и законы.
– По какой налоговой ставке облагаются доходы, получаемые гражданами от сдачи в аренду (внаем) квартиры?
– В налоговом законодательстве доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду (внаем) квартиры, рассматриваются как один из видов доходов, налогообложение которых производится по установленной для налоговых резидентов РФ ставке 13%.
Для тех, кто не является налоговым резидентом РФ, действует ставка НДФЛ 30%. Причем это необязательно иностранцы. Например, если владелец квартиры более полугода (кряду) проживает в Париже (по штампам в заграничном паспорте), то он по налоговому законодательству становится нерезидентом.
– Нужно ли тому, кто сдает квартиру в аренду, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?
– Такого требования для этой категории налогоплательщиков в законодательстве нет.
– Предположим, гражданин – собственник жилья и сдает его в аренду (внаем) организации или индивидуальному предпринимателю. Меняется ли в этом случае налогообложение доходов?
– Давайте сразу оговоримся, что собственник жилья не является индивидуальным предпринимателем. Итак, при сдаче квартиры в аренду юридическому лицу либо индивидуальному предпринимателю ничего не меняется – арендатор сам должен уплачивать налог и подавать декларацию. Это прямо прописано в статьях 226 и 228 Налогового кодекса.
– Обязаны ли такие квартиросдатчики представлять декларацию по НДФЛ? В какие сроки и куда она представляется?
– Да, обязаны. Физические лица, получившие доходы от сдачи жилья, представляют декларацию (по форме 3-НДФЛ) в налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации. Крайний срок – 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом). Налогоплательщик вправе выбрать способ представления декларации: лично, направить по почте с описью вложения или через представителя (на основании нотариальной доверенности).
Бланки налоговых деклараций можно получить в налоговой инспекции бесплатно. Кроме того, их можно скачать с сайта www.nalog.ru.
– Нужно ли указывать в декларации, кроме доходов от сдачи в аренду квартиры, другие доходы, полученные в том же налоговом периоде? В какой срок нужно уплатить налог?
– В декларации налогоплательщик указывает все полученные в налоговом периоде доходы (кроме тех, которые поименованы в пункте 8.1 статьи 217 Налогового кодекса), источники их выплаты, налоговые вычеты, суммы налога, удержанные работодателями, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или возврату по итогам отчетного года. Об этом говорится в пункте 4 статьи 229 Кодекса. Однако 29 декабря 2009 года в эту статью внесли исправления и с 2010 года можно подавать декларацию только по тем доходам, которые необходимы налогоплательщику (либо по тем, которые он обязан показать).
Исчисленную исходя из налоговой декларации сумму налога налогоплательщик уплачивает по месту жительства не позднее 15 июля года, следующего за прошедшим налоговым периодом.
Физические лица, получившие от сдачи в аренду имущества доходы, с которых налоговый агент удержал сумму налога, не обязаны представлять налоговую декларацию.
– Какая налоговая ответственность предусмотрена для физических лиц, не декларирующих полученные доходы от сдачи в аренду жилья и не уплачивающих НДФЛ с таких доходов?
– К налогоплательщикам, которые не декларируют доходы в установленный законодательством срок, применяется ответственность по статье 119 Кодекса. Налоговый орган взыскивает с такого налогоплательщика штраф в размере 5% суммы налога, подлежащей уплате (доплате), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 рублей.
Сумма штрафа существенно увеличивается, если декларирование просрочено более чем на 180 дней. Тогда с налогоплательщика взыскивается штраф в размере 30% суммы налога, подлежащей уплате, плюс 10% суммы налога, подлежащей уплате, за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня.
В статье 122 Налогового кодекса установлена ответственность за неуплату (неполную уплату) сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога либо других неправомерных действий (бездействия).
У налогоплательщика, который не уплатил налог или уплатил его не полностью, возникает задолженность по налогу перед соответствующим бюджетом. Задолженность, которая образовалась при совершении указанных в статье 122 НК РФ деяний (действий или бездействия), влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченных сумм налога.
Привлечение налогоплательщика к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает его от обязанности по уплате сумм налога и пеней.
Кроме того, за нарушение срока уплаты налога необходимо уплатить пени. Таково требование статьи 75 Кодекса. Пени начисляются за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога, начиная со следующего за установленным законодательством дня уплаты налога.
– Как выявляются недобросовестные налогоплательщики?
– Налогоплательщики, уклоняющиеся от исполнения налоговых обязательств, выявляются в результате контрольной работы налоговых органов. Контрольная работа по привлечению указанных лиц к декларированию полученных доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества ведется на постоянной основе и с участием органов Федеральной миграционной службы и органов внутренних дел. Необходимой информацией для установления факта сдачи физическими лицами объектов недвижимого имущества налоговые органы располагают.
Иными источниками информации являются печатные СМИ и Интернет, которые пестрят объявлениями «сдам в аренду…». Есть еще риелторские компании, в которые налоговые органы могут прийти с проверками. Не стоит забывать и о бдительных «соседях», количество сообщений от которых растет с каждым днем.
Сейчас налоговые органы активизировали контрольную работу в данном направлении. То есть с помощью конкретной информации разрабатываются мероприятия, в результате проведения которых устанавливаются факты сдачи физическими лицами жилых объектов недвижимости. К примеру, используется служебная информация из Федеральной миграционной службы об иностранных гражданах, зарегистрированных по месту пребывания в Российской Федерации.
– Выгодно ли быть индивидуальным предпринимателем при сдаче жилого помещения в аренду?
– В двух словах, эта выгода состоит в том, что при оформлении ИП с упрощенной системой налогообложения в 6% (УСНО) налогоплательщик платит всего 6% от валового дохода (особенно это удобно, если имеются несколько квартир для сдачи в аренду и подобные бизнес-сделки регулярны). Вспомните, что при обычном налогообложении нам придется уплатить уже 13% (в два с лишним раза больше). Разве эти цифры не убедительны? Да, появится обязанность ежеквартально платить налоги. Но отчетность сдается все равно один раз в год. Есть еще один вариант – получение патента для предпринимателя на сдачу жилых помещений в аренду. В Рязанской области стоимость патента обойдется в 1 512 рублей в год (с учетом уплаченных пенсионных взносов). При этом никаких деклараций сдавать не надо, а сама стоимость патента платится двумя частями.
Но есть в варианте стать предпринимателем и минусы. В этой ситуации вы обязаны платить взносы в Пенсионный фонд. Сейчас они составляют 12 000 рублей в год. Эта сумма обязательна, даже если вы являетесь пенсионером. В результате вам надо просто посчитать, что выгоднее!
О. Скворцов
