Если вы приобрели жилой дом, квартиру или долю в них, то вы вправе вернуть часть потраченных денег или уменьшить налогооблагаемую базу (это та сумма, на которую вам начисляют налог).
При приобретении жилья имущественный вычет предоставляется:
- в размере фактически произведенных расходов на приобретение (новое строительство). Однако вычет не может превысить 2 млн рублей;
- в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Размер вычета не должен превышать 3 млн рублей.
Реальная сумма, которую можно получить от государства при покупке квартиры – 260 тыс. рублей за приобретение квартиры и 390 тыс. рублей при оплате ипотеки (проценты от уплаченных процентов).
Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, когда:
- расходы на приобретение квартиры (или жилого дома) производятся для налогоплательщика за счет средств работодателей и иных лиц;
- сделка купли-продажи осуществляется между взаимозависимыми лицами.
Что нужно сделать, чтобы получить имущественные налоговые вычеты при приобретении жилья?
Есть несколько способов предоставления имущественных вычетов. Все они приводят к единому результату, просто способ осуществления разный, как и время получения денег от государства.
Первый способ – имущественные налоговые вычеты могут быть предоставлены налогоплательщику на основании заполненной налогоплательщиком налоговой декларации в налоговую инспекцию по месту жительства (по прописке).
Второй способ – имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет в налоговом органе (уведомление, в котором указывается наименование компании-работодателя, которая не будет удерживать подоходный налог с заработной платы). Это уведомление нужно получить в налоговом органе самому физическому лицу.
При этом следует учитывать, что налогоплательщик имеет право на получение вычета в течение налогового периода только у одного работодателя по своему выбору. Если работник сменит место работы, то он не сможет получать вычет у нового работодателя в оставшейся части, так как в уведомлении налогового органа указано наименование конкретного работодателя, который вправе предоставлять вычет, и это уведомление не подлежит передаче другому работодателю.
Третий способ получения налогового вычета – автоматическое предоставление вычета, если сделка произошла через банк, и банк предоставил соответствующую информацию налоговому органу. Более подробно все эти способы описаны нами в статье «Автоматический вычет через налоговую инспекцию». Разницы между этими способами нет никакой. Сумма будет одна и также. Однако различие в том, как вы получаете эти деньги – сразу всю сумму, но позже (по окончании года), либо в течение года равномерными суммами.
К сожалению, имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется гражданам только однажды в жизни, и без предоставления документов, подтверждающих право собственности на жилье, получение налогового вычета невозможно.
Кроме того, если у вас имеется право собственности на жилое помещение в размере 1/3 или 1/2, то вычет вам будет предоставляться не в размере 2 млн., а в размере 1/3 или 1/2 от 2 млн. рублей.
Пример 1
Зайцева Н.В. в январе 2020 г. приобрела квартиру за 2 500 000 рублей. Ежемесячный доход Зайцевой Н.В. составляет 30 000 рублей. Стандартные вычеты не предоставляются.
Следовательно, за 2020 г. работодатель может предоставить работнику имущественный вычет в размере полученных доходов, а именно в сумме 30 000 руб. х 12 мес. = 360 000 руб. Это значит, что НДФЛ с работника не удерживается. Весь полученный за год доход уменьшается на имущественный вычет. Если бы Зайцева Н.В. получала этот вычет на работе, то ей бы выдавали на руки сразу 30 000 рублей, а так она получала на руки 26 100 рублей (3 900 удерживают и перечисляют в бюджет). За год у нее удержали 46 800 (3900 х 12). Именно эту сумму и вернут Зайцевой Н.В., если она подаст декларацию по итогам 2020 года – воспользуется первым вариантом получения вычета.
Остаток имущественного вычета, переносимого на последующие налоговые периоды, составит 2 000 000 руб. – 360 000 руб. = 1 640 000 руб. А значит, ей еще вернут 13% от этой суммы – 213 200 рублей, но в следующих годах. Всего Зайцевой вернут 260 000 рублей. А вот способ получения вычета – зависит непосредственно от самого налогоплательщика – как ему удобнее.
Список документов при получении уведомления в налоговой инспекции:
- заявление о предоставлении имущественного налогового вычета на работе (вам необходимо узнать точное наименование работодателя и его ИНН, КПП, юридический адрес);
- копия договора купли-продажи или инвестирования;
- копия акта приема-передачи помещения;
- копия квитанций об оплате или расписки;
- копия свидетельства о праве собственности на квартиру или дом, либо выписка из ЕГРН.
Налоговая инспекция, проверив эти документы в течение 1 месяца, должна выдать уведомление, которое необходимо отнести на работу. С момента получения этого уведомления бухгалтер не будет удерживать подоходный налог. А вот за прошлые месяцы налог удержан. И вернуть его можно только на основании декларации. Получается, что вам придется дважды в год обращаться налоговую инспекцию. Сначала за получением уведомления, а потом с декларацией 3НДФЛ за прошлый год (для возврата тех сумм, которые уже удержали на момент получения уведомления из налоговой инспекции).
Список документов при получении вычета через налоговую инспекцию на основании декларации:
- декларация по форме 3НДФЛ;
- копия паспорта;
- копия договора купли-продажи либо инвестирования;
- копия акта приема-передачи квартиры или дома;
- копия свидетельства на право собственности, либо выписка из ЕГРН;
- копия квитанций об оплате или расписка;
- если брали целевой кредит – копия кредитного договора и все квитанции на погашение (с указанием уплаченных за год процентов);
- если стоимость квартиры или дома меньше 2 млн рублей и жилье новое, то расходы на отделку квартиры с датой до вступления в право собственности.
Для составления декларации с помощью специалистов необходимо дополнительно еще справки 2НДФЛ со всех мест работы, которые можно взять на работе или скачать из личного кабинета на сайте nalog.ru.
При выборе этого способа получения вычета, вам необходимо подавать налоговую декларацию каждый год, при этом нет необходимости это делать до 30 апреля. Это нужно делать только тем, кто обязан подать декларацию (кто имеет статус ИП, продал имущество, которым владел менее 5 лет, тем, кто получил выигрыши, сдает в аренду помещение). При возврате налога налоговую декларацию можно подать позже. Однако, чем быстрее вы подадите декларацию, тем быстрее вам вернут налог (спустя 4 месяца после подачи декларации).
Когда можно обращаться за вычетом
Право на вычет возникает с момента:
– получения акта приема передачи, если жилье получено по договору долевого участия (ДДУ);
– регистрации права собственности на жилое помещение, если жилье приобретено по договору купли-продажи.
А вот когда именно обращаться за вычетом – зависит от вашего выбранного способа получения вычета. Главное, определиться – в каком году вы получаете право на возврат. С этого года и далее – вы можете рассчитывать на возврат налога, который уплатили государству. Однако для пенсионеров предусмотрено исключение. О нем – чуть ниже.
Особенные ситуации имущественного вычета на покупку жилого помещения
Еще один вопрос возникает, кто же имеет право на вычет, когда право собственности на помещение не долевое, а совместное. Оно отличается тем, что оба человека, прописанные в свидетельстве, имеют право собственности на квартиру (дом, иное имущество), но их доли не выделены. В этой ситуации одно из лиц, указанных в свидетельстве, имеет право передать право пользоваться имущественным вычетом другому лицу полностью либо определить размер имущественного вычета. Таким образом, одно из лиц, указанных в свидетельстве, может воспользоваться 50% от имущественного вычета, а может и 100%, и 70%. Однако на руках этому лицу надо иметь письменное заявление от второго сособственника.
— Если квартира оформлена на супруга, может ли жена воспользоваться вычетом?
Имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым имуществом, и не важно, на кого из супругов оно оформлено. Соответственно, вычетом может воспользоваться один из супругов, можно написать пропорционально долям, которые распределят собственники (при этом право собственности не меняется), причем эти доли не обязательно должны быть 50% на 50%, а могут быть 30% на 70% или 27% на 73%. Это выбор каждой семьи. Если квартира стоит более 4 млн рублей, то вычет может получить каждый из супругов исходя из максимальной суммы вычета – 2 млн рублей каждый.
— Что делать, если право на имущественный вычет не использовано, а квартира уже продана?
Претендовать на имущественный вычет или продолжать применять ранее одобренный налоговиками вычет можно даже после продажи квартиры. Право на вычет связано с тем фактом, что гражданин понес расходы на приобретение или строительство жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Представлять в инспекцию связанные со сделкой документы (в том числе и выписка из ЕГРН) нужно именно для того, чтобы подтвердить этот факт.
При этом в пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ не сказано, что всё время, за которое предоставляется вычет, недвижимость должна находиться в собственности гражданина. А сам по себе факт продажи жилья не означает, что налогоплательщик не совершал расходы на его покупку.
— Если новая купленная квартира стоит менее 2 млн рублей. Речь идет о квартире в новом строящемся доме.
Квартиру обычно сдают с окнами, входной дверью, с газовой плитой, и со стяжкой на полу. Если при этом стоимость квартиры меньше 2 млн рублей, то вы можете «добрать» до 2 млн рублей расходами (разумеется, с товарными чеками) на ремонт этой новой квартиры. При этом вы можете пустить в расход и обои, и устройство полов, и проводку электричества, установку межкомнатных дверей и выравнивание стен – всё, что не поименовано в договоре. Если по договору у вас уже стоят окна, то замена их на новые в этот список не войдет. Также не возвращают 13% от стоимости сантехники. Для того чтобы вернуть 13% от стоимости расходов на ремонт, необходимо предоставить в налоговую инспекцию копию товарных чеков и реестр чеков с примерными графами: дата, за что уплачено, сумма по чеку. Однако некоторые налоговые инспекции принимают расходы на ремонт только с датой до государственной регистрации жилья в регистрационной палате. Это очень спорный вопрос, но для того, чтобы отстоять свою точку зрения, возможно придется поспорить с инспекцией.
— За какой период налогоплательщик вправе заявить имущественный вычет, если жилье приобретено (построено) более чем за три года до момента обращения за вычетом?
Налоговый кодекс РФ не устанавливает конкретный период (периоды), за который налогоплательщик вправе подать декларацию и получить имущественный вычет в случае приобретения жилья более чем за три года до момента обращения за вычетом.
Официальная позиция Минфина России состоит в том, что имущественный вычет можно заявить не более чем за три года, предшествующие моменту обращения за вычетом (письмо Минфина России от 21.02.2012 г. №03-04-05/7-203, Письмо Минфина России от 28.12.2011 г. №03-04-05/7-1119, Письмо Минфина России от 24.11.2011 г. №03-04-05/7-938). То есть неважно, в какому году вы приобрели жилое помещение, например, в 2015 году. А за вычетом вы можете обратиться в 2021 году, представив декларации за 2020, 2019, 2018 годы.
— Предоставляется ли имущественный налоговый вычет, если жилое помещение приобретено по договору мены?
Официальная позиция Минфина России заключается в том, что при покупке жилья по договору мены налогоплательщик вправе получить имущественный вычет (Письмо Минфина России от 03.07.2012 г. №03-04-05/7-832). При этом финансовое ведомство подчеркнуло, что пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не содержит ограничений по способу оплаты приобретаемого жилья (денежными средствами или другим имуществом по договору мены). К договору мены применяются правила договора купли-продажи, а отношения сторон по этим договорам имеют одинаковую экономическую природу. При этом каждая сторона признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
— Если я воспользуюсь вычетом в 1,8 млн рублей, оставшуюся сумму я потеряю?
Нет, вычет предоставляется на человека в размере 2 млн рублей, и если налогоплательщик по одной квартире воспользуется не всей суммой вычета, то при приобретении следующего жилья, он может воспользоваться остатком вычета. Однако это правило не относится к процентам по кредиту и если впервые вы воспользовались вычетом после 2014 года.
— Слышала, что пенсионеры могут вернуть 13% за предыдущие три года. Так ли это?
По общему правилу у налогоплательщиков, получающих пенсии, имущественный налоговый вычет, может быть перенесен на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток вычета. Это сделано потому, что пенсионеры в ближайшем будущем могут прекратить работать, а значит, им возможно нечего будет возвращать, что ставит их в неравные условия по сравнению с более молодыми гражданами. Поэтому им и предоставлено право вернуть налог «из прошлого», и потом продолжить возвращать налог в будущем, если уплаченного налога для полного возврата недостаточно.
Таким образом, для получения имущественного налогового вычета по расходам на приобретение жилья, произведенным в 2020 году, при представлении в 2021 году налоговой декларации формы 3-НДФЛ по доходам за 2020 год неиспользованный остаток имущественного налогового вычета может быть перенесен налогоплательщиком-пенсионером на налоговые периоды 2019, 2018 и 2017 годов (при условии наличия в этих периодах доходов, облагаемых налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов).
Пример. Расчет имущественного вычета пенсионера
Допустим, пенсионер, в том числе работающий, в 2020 году приобрел и оформил в собственность недвижимость стоимостью 2,1 млн руб. Общий размер полагающегося ему имущественного вычета составит 2 млн рублей. Это означает, что налоговая инспекция может вернуть ему сумму в размере 260 000 руб. (2 000 000 руб. x 13%).
Налогооблагаемый доход собственника недвижимости составил: в 2017 году – 300 000 руб., в 2018 году –320 000 руб., в 2019 году – 410 000 руб., в 2020 году – 508 000 руб.
Следовательно, пенсионер в 2021 году вправе получить вычет за 2020 год, а остаток перенести на 2017-й, 2018-й и 2019 год в полной сумме имевшихся доходов.
Ему полагается к возврату сумма 199 940 руб. (за соответственно указанные годы):
- 2017 г. – 39 000 руб. (300 000 руб. x 13%),
- 2018 г. – 41 600 руб. (320 000 руб. x 13%),
- 2019 г. – 53 300 руб. (410 000 руб. x 13%),
- 2020 г. – 66 040 руб. (508 000 руб. x 13%).
Остатком вычета в размере 462 000 руб. (2 000 000 руб. – (508 000 руб. + 410 000 руб. + 320 000 руб. + 300 000 руб.)) пенсионер сможет воспользоваться в дальнейшем, но только при наличии у него доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%.
Машина – роскошь, а не необходимое приобретение
Многие задают вопрос о том, можно ли вернуть 13% от стоимости купленной машины. Ведь эта покупка достаточно дорогая. Однако на этот вопрос однозначный ответ – нет! Государство, предоставляя вычеты, так или иначе старается поддержать социальные сферы. По мнению чиновников, наш гражданин должен быть обучен (вычет на обучение), здоров (вычет на лечение) и иметь собственные квадратные метры для проживания (имущественный вычет). К сожалению, в список необходимых благ автомобиль не попал. Итак, вернуть 13% от стоимости автомобиля, ремонта в квартире, затрат на отпуск – не получится!
Будьте внимательны!
Мы рассмотрели ряд вопросов, которые могут возникнуть у вас при покупке имущества. Конечно же, это не все возможные ситуации. Убедительная просьба: прежде чем дать согласие на сделку, заручитесь мнением экспертов по этому вопросу. Потому что в разных ситуациях можно по разному совершить сделку, чтобы получить максимально возможную сумму от государства. Проконсультируйтесь в налоговой инспекции, фирмах, которые занимаются составлением декларации. Одной из таких фирм является Областная налоговая консультация. Мы более чем за 17 лет работы прошли не одну ситуацию и имеем огромный опыт. Однако советуем вам не только получить устную консультацию, но и попросить экспертов распечатать письма Минфина и ФНС, соответствующие вашему вопросу. Ну и, естественно, попытаться получить информацию из нескольких источников. Ведь везде работают люди, и они тоже могут ошибиться. Очень важно правильно оформить квартиру или дом, покупая его, чтобы воспользоваться вычетом при покупке.
Надежда Скворцова
директор ООО «Областная налоговая консультация»
главный редактор «Практической газеты для предпринимателя»
