Использовать земельные участки необходимо в соответствии с их назначением и категорией. Например, нельзя построить коттедж на земельном участке, предназначенном для сельскохозяйственных нужд. А как сделать так, чтобы назначение и категория земли соответствовала \»нужному\» нам? Об этом читайте в статье.
Для чего нам нужно знать категории земель
Знание категории земель важно арендатору земли для оценки своих расходов. Стоимость арендной платы земельных участков разнится по зонам расположения участка (чем ближе к центру города — тем дороже) и по целям использования (чем доходнее бизнес — тем дороже). Так, например, если стоимость аренды земельного участка под офисным зданием равна 100 тыс. рублей в год, то стоимость аренды этого же земельного участка, если в здании производится торговля или расположен ресторан — уже 500 тыс. рублей в год.
Кроме того, если вы решили построить дом на участке сельскохозяйственного назначения, то вы никогда не сможете зарегистрировать этот дом. А если вы кому-нибудь \»перейдете дорогу\», то этот кто-то запросто может инициировать дело о снесении незаконных построек. Таково было дело в небезызвестном поселке…
То есть использовать землю мы можем только по назначению и в соответствии с ее категорией. Однако возможно перевести одну категории земли в другую и сменить назначение ее применения.
Категории земель
Земли в нашей стране подразделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Это позволяет обеспечивать дифференцированный подход к их правовому регулированию.
Согласно Земельному кодексу РФ, земли бывают следующих категорий:
— сельскохозяйственного назначения;
— поселений;
— промышленного и иного специального назначения;
— особо охраняемых территорий и объектов;
— лесного фонда;
— водного фонда;
— запаса.
В чем их отличие друг от друга? Рассмотрим по порядку наиболее интересные для нашей аудитории категории и определения.
Земли сельскохозяйственного назначения
К данной категории относят земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства. В их составе выделяют:
а) сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями;
б) земли, занятые:
— внутрихозяйственными дорогами;
— коммуникациями;
— древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений;
— замкнутыми водоемами;
— зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Для строительства промышленных объектов и для иных несельскохозяйственных нужд предоставляют угодья, непригодные для сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель худшего качества по кадастровой стоимости.
Земли поселений
Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.
Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т.д.).
Вся земля поселений делится на территориальные зоны, которые устанавливаются при планировании развития территории поселения.
В соответствии с п. 1 ст. 85 ЗК РФ, выделяют следующие территориальные зоны:
— жилые;
— общественно-деловые;
— производственные;
— инженерных и транспортных инфраструктур;
— рекреационные (земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами и используемые для отдыха граждан и туризма);
— сельскохозяйственного использования;
— специального назначения;
— военных объектов;
— иные.
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами, независимо от форм собственности и иных прав на участки.
В Земельном кодексе РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.
К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.
Земли промышленного и иного специального назначения
Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли:
— промышленности;
— энергетики;
— транспорта;
— связи, радиовещания, телевидения и информатики;
— для обеспечения космической деятельности;
— земли обороны и безопасности;
— иного специального назначения.
Характерная особенность многих из них — наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.
Земли особо охраняемых территорий и объектов
К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят, в частности, лечебно-оздоровительные местности и курорты.
Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса
К этой категории относят:
— лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда);
— земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда);
— земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса).
Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Отнесение к категориям, перевод из одной категории в другую осуществляется:
— Правительством РФ — в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
— органами исполнительной власти субъектов РФ — в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
— органами местного самоуправления — в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения. Нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием для признания недействительным данного перевода. Такое признание осуществляется в судебном порядке.
Перевод земли из одной категории
в другую и изменение целевого
назначения земельного участка
Все трудности в оформлении перевода земли происходят в основном из-за незнания законов, из-за несогласованности действующего законодательства в этой области и отсутствия единого отработанного механизма действий, что делает этот процесс трудоемким и затратным.
Помимо понятия \»категория земли\», перечень которых приводится в Земельном кодексе и является исчерпывающим, существует понятие \»вид разрешенного использования\», или \»целевого назначения\». Таким \»видом\» наделяется каждая категория земли. Очень часто эти понятия путают или подменяют.
Перечень видов разрешенного использования земельных участков различной категории:
— земли, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, с правом или без права возведения некапитального жилого строения, без права регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений, в зависимости от разрешенного использования земельного участка, которое определено при зонировании территории;
— допускается использование земель сельскохозяйственного назначения для отдыха и возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур;
-земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Разрешается возведение жилого дома, с правом регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур.
Нас по большей части интересует земля сельскохозяйственного назначения, которая имеет следующие виды разрешенного использования:
— земля для садоводства;
— земля для пашни;
— земля для дачного строительства;
— личное подсобное хозяйство.
Земельные участки, выделяемые под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), предоставляются из земель поселений. Также коттеджные поселки можно построить (они широко и давно строятся) и на сельхозземлях с разрешенным видом использования — под дачное строительство.
Для того чтобы построить себе коттедж или загородный особняк на участке сельхозназначения, не нужно переводить землю из одной категории в другую, достаточно всего лишь изменить вид разрешенного использования, что гораздо проще и дешевле.
Садовое товарищество позволяет строить индивидуальные жилые дома, но без права регистрации в них граждан. Дачный статус, напротив, разрешает иметь и регистрацию, и почтовый адрес.
Минимальный размер участка, на котором разрешено возводить дом, равен 4 соткам. Любое строительство должно быть утверждено органами архитектуры. Органы архитектуры могут запретить строительство объектов, нарушающих общий облик местности, а также объекты, в связи с которыми будет происходить нецелевое использование земли. При данных обстоятельствах у вас могут даже изъять участок. В любом случае, прежде чем начать какое-то строительство, надо пойти в местную администрацию, получить там разрешение на возведение объекта и только после этого начинать воплощать задуманное. Это рекомендуется делать всем гражданам.
В прибрежной полосе водоемов (20 м) запрещено любое строительство, в том числе нельзя строить заборы и пытаться оградить прибрежную зону. Для строительства коттеджей за пределами водоохранной зоны необходимо провести две государственные экспертизы и получить разрешение Минприроды на возведение индивидуальных жилых зданий.
С 1 января 2005 года вступил в силу Водный кодекс, согласно которому частный собственник сможет на законных основаниях приобрести \»водный объект\», площадь которого не будет превышать 2 тыс. кв. м, что составляет 20 \»водных\» соток.
Время перевода земли из одной категории в другую занимает примерно от 6 до 24 месяцев. Рентабельным является перевод участков от 20 га. Реже встречается перевод участков 10-12 га. Отметим, что не все затраты зависят от размера участка.
Перевод требует подготовки соответствующих материалов, в том числе проведения государственной экологической экспертизы. Важнейшим последствием такого перевода является необходимость привести использование земельного участка в соответствие с новым целевым назначением, поскольку использование земельного участка не по целевому назначению законом не допускается. Действующий ЗК РФ не содержит абсолютных запретов на перевод земель из одной категории в другую. Однако при любых вариантах перевода необходимо соблюдать правила, установленные нормативными правовыми актами для различных категорий земель.
Одна из основных ваших обязанностей как собственника — использовать земельный участок по целевому назначению. Для того чтобы собственники считались с этим правилом, был установлен запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка. Правда, есть один нюанс. В настоящее время в российском земельном законодательстве отсутствует четкое определение понятия \»целевое назначение\», а потому и невозможно определить однозначно, что же вам запрещается менять.
Так что если вы собираетесь использовать участок в других целях, нежели те, которые предписаны для данной категории земель, вам придется получить согласие органа исполнительной власти на изменение целевого назначения земли. Для этого надо обратиться в муниципальные органы или органы исполнительной власти субъекта РФ с ходатайством об изменении целевого назначения земельного участка (вида разрешенного использования). Однако изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только при условии, если испрашиваемый вид разрешенного использования предусмотрен градостроительными регламентами для данной территориальной зоны и при условии получения положительных результатов публичных слушаний (ст. 7 ЗК РФ, ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).
Закон устанавливает следующие ограничения для собственников земельных участков:
— запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;
— запрет на изменение режима использования земельного участка;
— запрет купли-продажи земельных участков свыше норм их предоставления;
— запрет купли-продажи участка при наличии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.
Порядок действий при переводе земель из одной категории в другую
5 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон \»О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую\» №172-ФЗ от 21 декабря 2004 года. Хотя закон этот рамочный и устанавливает лишь общие нормы, требующие дальнейшей регламентации, его значимость переоценить трудно. По сути, до этого закона изменение категории ничем не регулировалось, кроме статьи 8 ЗК РФ. Органы местного самоуправления пользовались этим вовсю и сделали процедуру перевода практически невозможной.
Новый закон установил внятную процедуру как перевода, так и основания для отказа. Есть четкая схема: какое заявление куда подавать, какие документы нужны, каков срок для рассмотрения заявления и т.д. То есть закон хотя и не совершил революцию в земельных отношениях, но в значительной степени упорядочил их.
Согласно закону, порядок перевода земель из одной категории в другую таков: заинтересованное лицо (не обязательно собственник участка, хотя согласие собственника обязательно) подает ходатайство в орган исполнительной власти. В ходатайстве необходимо указать:
— кадастровый номер участка;
— категорию земель, в состав которых он входит;
— категорию, в состав которой предполагается осуществить перевод;
— обоснование перевода;
— права на земельный участок.
К ходатайству необходимо приложить:
— выписку из земельного кадастра;
— копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
— выписку из ЕГРП;
— заключение государственной экологической экспертизы (если ее проведение предусмотрено ФЗ);
— согласие правообладателя земельного участка на перевод;
— расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.
Ходатайство рассматривается в течение двух месяцев со дня поступления, в результате принимается акт о переводе либо об отказе.
Отказать в переводе могут в том случае, если установлены ограничения, либо запрет на перевод (запрет на перевод может быть указан не только самим Земельным кодексом и законопроектом о переводе, но и другими актами уполномоченных органов), если дано отрицательное заключение предусмотренной законом государственной экологической экспертизы. Или если установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Власти не имеют права отказать в переводе, сославшись на ненадлежащее обоснование перевода. То есть в качестве обоснования может выступать просто целесообразность для предпринимателя такого перевода. Но несоответствие утвержденным документам по планированию может действительно стать проблемой, так как в случаях, когда такая документация существует, в ней указывается, где предполагается создавать поселки, а где оставлять поля и т. п., и не всегда планы властей совпадают с желаниями заинтересованных лиц (инвесторов). Еще один нюанс — обязательная экологическая экспертиза. Ее цель — установить, к каким последствиям приведет изменение целевого назначения (негативное влияние на окружающую среду).
Проведение экспертизы не требуется, если решение о переводе принимается на основании тех самых документов территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации, которые, в свою очередь, уже прошли государственную экологическую экспертизу.
В основном, проблемы при переводе возникают именно с экологической экспертизой (так как в случае, если земля, к примеру, пригодна для сельскохозяйственного использования, изменение ее категории может привести как раз к негативному влиянию на окружающую среду).
При переводе из одной категории в другую кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать кадастровую стоимость в среднем по району более чем на 30%. Не переводятся особо ценные сельхозугодья.
Выдержки из законодательства
Основания перевода земель из одной категории в другую.
1. Основанием для принятия решения о переводе земель из одной категории в другую являются акты органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, принятые в пределах их компетенции по вопросам использования и охраны земель, связанные с необходимостью изменения их целевого назначения (акты органов государственной власти и местного самоуправления), а также ходатайства собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков или уполномоченных ими лиц о переводе земель из одной категории в другую. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, ходатайствуют о переводе земель из одной категории в другую с согласия собственника земельного участка, если иное не установлено законом или договором.
2. Ходатайство о переводе земель из одной категории в другую, акты органов государственной власти и местного самоуправления должны содержать: сведения о площади, местоположении, кадастровый номер земельного участка (земельных участков), наименование категории земель, к которой принадлежит земля; цель перевода, наименование категории земель, перевод в которую предполагается произвести.
Особенности перевода земель сель-скохозяйственного назначения в другие категории земель.
1. Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель осуществляется при наличии положительного заключения государственной экологической и иных установленных федеральными законами экспертиз, исходя из целей использования земельного участка.
2. Перевод сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель допускается в случае: невозможности использования в соответствии с ранее установленным целевым назначением в связи с объявлением и установлением режима зоны экологического бедствия, зон чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, чрезвычайной экологической ситуации; включения в состав категории земель особо охраняемых территорий и объектов; выполнения международных обязательств Российской Федерации; размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; изменения черты поселений.
Перевод сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень, в другую категорию земель допускается исключительно в случаях, установленных п. 3 ст. 79 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отказ в переводе земель из одной категории в другую.
Перевод земель из одной категории в другую не допускается в следующих случаях: законодательное запрещение перевода земель из одной категории; наличие отрицательного заключения государственной экологической и иных обязательных экспертиз; несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель документам планирования, развития и организации использования земель, утвержденным в установленном порядке; иные случаи, установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
Решение об отказе в переводе земель из одной категории в другую может быть обжаловано в суде.
Нормативная база
— Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта, 21, 22 июля, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 27 июля, 16 октября, 4 декабря 2006 г.)
— Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ \»Об обороте земель сельскохозяйственного назначения\» (с изменениями от 7 июля 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21 декабря 2004 г., 7 марта, 18 июля 2005 г.)
— Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. №172-ФЗ \»О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую\» (с изменениями и дополнениями от 21 июля 2005 г., 17 апреля, 3 июня 2006 г.)
— Постановление Совета Министров — Правительства РФ от 28 января 1993 г. №77 \»Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства\» (с изменениями и дополнениями от 27 декабря 1994 г., 27 ноября 1995 г., 1 июля 1996 г., 15 мая 1999 г., 7 мая 2003 г.)
— Закон Рязанской области от 23.11.2004 г. №126-ОЗ \»Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области\» (принят постановлением Рязанской областной Думы от 04.11.2004 г.) (с изменениями и дополнениями от 20.09.2005 г.)
— Закон Рязанской области от 6 октября 2003 г. №64-ОЗ \»Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Рязанской области\» (принят постановлением Рязанской областной Думы от 24 сентября 2003 г. №718-III РОД) (с изменениями от 25 октября 2004 г.)
О. Скворцов,
skw@mail.ru
