В статье мы рассмотрим варианты при вложениях от 300 тыс. рублей с доходностью 10%
Существует множество видов финансовых инструментов («активов»), в которые нужно инвестировать для реализации своих финансовых целей (накопления на крупные покупки, пассивный доход), но «три кита», в которых сосредоточены более 95% всех финансов, это:
– фондовый рынок;
– недвижимость;
– прямые инвестиции в бизнес.
Сегодня мы расскажем про то, как инвестировать в коммерческую недвижимость с помощью ЗПИФН (закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости).
ЗПИФН – это форма коллективных инвестиций в недвижимость. Это разновидность понятия «краудфандинг» (от англ. crowdfunding) – способ коллективного финансирования проектов. Упрощенно схема работы представлена на рисунке 1
Рисунок 1
Схема работы закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости
Источник. imac.ru
Это очень юридически защищенный инструмент, деятельность УК сильно зарегламентирована федеральным законом от 29.11.2001 г. №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».
ЗПИФН имеют следующие неоспоримые преимущества относительно «классического» варианта покупки объекта коммерческой недвижимости в собственность и инструментов фондового рынка:
- Низкий порог входа
Стоимость паев ЗПИФН стартует от 300 000 рублей против нескольких миллионов рублей «классики», за которые вам доступны переделанные квартиры на первых этажах жилых домов, подвалы или отдельные офисы в зданиях. А чтобы купить современный объект недвижимости (торговый центр, отдельно стоящий торговый объект, складской комплекс или офисный центр), вам нужны десятки и сотни миллионов рублей. В ЗПИФН правильных УК входят только современные объекты, концепция которых не устареет в горизонте существования ЗПИФа, а значит, он (объект) не упадет в цене.
- Абсолютная «пассивность» дохода
Владение своим объектом никогда не даст абсолютную пассивность дохода, так как вам в любом случае необходимо реализовать минимум три функции: техническая (обслуживание и поддержание инженерных систем объекта в рамках ответственности арендодателя), коммерческая (поиск новых и переговоры с действующими арендаторами), финансовая (счета, акты, контроль оплат). Это требует вашего участия как собственника объекта даже при наличии своей управляющей компании.
ЗПИФН эту 100% пассивность дает, всё ваше участие в управлении сводится к тому, что делать с пришедшим на вашу карту паевым доходом. Всё остальное УК ЗПИФН сделает сама.
- Стабильность и прогнозируемость дохода
По облигациям мы также получаем стабильный доход (купон), но при этом тело облигации обесценивается. У ЗПИФН (как у любой недвижимости) два вида дохода:
– доход от владения (паевый доход) – как правильно ежеквартальный;
– доход от переоценки пая – фиксируется при окончании срока действия ЗПИФН или при досрочной продаже пая на вторичном рынке.
ЗПИФН идеально сочетается с ИИС за счет диверсификации рисков (не только фондовый рынок), возможности возместить за счет ИИС уплаченного при получении паевого дохода НДФЛ. В таком случае смело можете ориентироваться на доходность до уплаты НДФЛ.
Все ключевые характеристики ЗПИФН как финансового инструмента:
- Степень риска: умеренный
- Валюта: рубли
- Доходность: 7-10% до уплаты НДФЛ (ИИС тип А или др.) или 6-9% «чистыми»
- Ликвидность: низкая
- Дистанционность: зависит от процессов УК выбранного фонда
- Порог входа: от 300 000 руб.
- Вид активов: чаще коммерческая недвижимость, реже жилая недвижимость
- Горизонт: 5-10 лет, может быть сокращен за счет покупки паев на «вторичке»
- «Пассивность»: высокая
- Стоимость управления: 2-3% от СЧА, часто фикс + % от прибыли
Мы провели анализ рынка фондов всех основных УК на нашем рынке и выбрали топ-3 фондов. Информацию вы можете увидеть на нашем сайте ClubPravInvest.ru
Всем здоровья и правильных инвестиций!
Указанная выше информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Автор статьи и «Клуб Правильных Инвесторов» не осуществляют деятельность по инвестиционному консультированию и не являются инвестиционными советниками.
Андрей Матвеев
Финансовый консультант, квалифицированный инвестор, руководитель и совладелец «Клуба Правильных инвесторов»
Эл.почта: ClubPravInvest@gmail.com
ClubPravInvest.ru
телефон: 8-915-615-22-56
