Ныне совершенно типична ситуация, когда арендатор задолжал с оплатой аренды. Рассмотрим варианты выхода из кризиса. Кризиса отношений между арендатором и арендодателем.
Снижение выручки бизнеса вследствие падения покупательской способности населения неизбежно приводит к дилемме: платить сотрудникам зарплату или вовремя оплатить арендные платежи. Не секрет, что 70% малого и среднего бизнеса арендуют нежилые помещения. Как известно, бизнес без персонала не просуществует и пару недель, так что в большинстве своем предприниматели вначале выплачивают зарплату наемному персоналу, а затем уж направляют на иные нужды — в том числе и на оплату аренды. Поскольку суммы арендных платежей весьма и весьма существенны, то, пропустив даже один срок, тяжело войти в график платежей, тем более, что большинство арендных договоров предусматривают авансовую систему: \»вначале деньги — затем стулья\». В \»тучные времена\» это было нормально, но во времена кризиса пора пересматривать и эту практику.
Для начала изложу собственную точку зрения на \»обновленные\» взаимоотношения Арендатора и Арендодателя. Господа арендодатели, берегите своих арендаторов, ведь они как \»курочки, несущие золотые яички\» нужны вам гораздо больше, чем ваши квадратные метры им. Умеющих делать бизнес в любых условиях не так уж и много. Встречайтесь — обсуждайте вопросы! Нередко от них исходит просьба о снижении арендной платы. Соглашайтесь, даже хотя бы на короткие сроки (3-6 месяцев). Поймите, что уйдя с ваших \»дорогих\» площадей, на новом месте арендатор вновь наладит бизнес, ну а вам найти нового на бывших условиях просто не представится возможности. В городах предложений по аренде гораздо больше, чем спрос на них (приблизительно вдвое). Ну, выселите вы его с занимаемых площадей, ну будете подбирать новых арендаторов. Не факт, что новый арендатор придет на неосвоенные площади и будет \»загребать деньги лопатой\». На все нужно время для раскрутки — а тут у вас с ним конфликты по аренде… Не зря гласит русская народная пословица: \»Старый друг — лучше новых двух\». Надеюсь, убедил.
В моей текущей практике недавно пришлось рассматривать очень интересное письмо-прошение, даже своего рода ультиматум. Ознакомьтесь, может, кому-то фразы из него понадобятся для своих писем.
Итак, вы договорились о временном снижении стоимости арендной платы. А арендатор все не платит и не платит. В том числе и сниженную цену. Что делать? Для начала нужно в письменной форме уведомить его о наличии задолженности и подписать с ним Акт сверки задолженности по конкретному договору. Это уже и бухгалтерский, и предсудебный документ. Прошу вас именно подписать названные документы, а не просто выслать их по почте. Зачастую новенькие \»фирмочки\» не имеют не имущества, ни постоянного офиса. Тот адрес, что был указан при регистрации, может, уже трижды был сменен, так что при подписании самого договора аренды постарайтесь внимательно изучить не только юридические документы фирмы, но и паспортные данные директора и его полномочия по подписанию. Рекомендую снимать ксерокопию паспорта. Это нужно для того, чтобы ваши письма-претензии не пошли \»на деревню к дедушке\». Далее надлежит составить Претензию (форму и содержание мы поможем составить) и направить ее на юридический адрес фирмы и почтовый адрес директора. Через неделю, даже не дождавшись ответа, вы на вполне законных основаниях можете подавать иск в Арбитражный суд о взыскании задолженности. Только, умоляю, не тешьте себя иллюзиями, что удастся возместить убытки от непоступления арендных платежей. Зачастую уставного капитала фирмы (в 10 тыс. руб.) не хватит даже на то, чтобы погасить стоимость госпошлины, которую нужно оплатить до подачи иска в суд. Так стоит ли вообще идти в суд? Для начала обратитесь в коллекторское агентство — они хоть и берут значительные проценты, но зато более эффективно работают по поиску средств, из которых вам нужно будет погасить задолженность.
И переговоры, переговоры… Нужно научиться договариваться, а не тупо судиться. Мировое соглашение о погашении хотя бы половины долга — более эффективный способ решения проблемы, чем многолетние тяжбы и хождения по судам.
Итак, вывод первый: не оставляйте ситуацию без контроля. Задержал арендатор на 10 дней — срочно вызывайте в офис. Требуйте, совестите! Многие спрашивают, а можно ли отключить электроэнергию за неуплату? Нельзя. Это следует из требований как самого текста договора, так и постулатов Гражданского кодекса РФ: вы обязаны выполнить свои обязательства перед арендатором — предоставить помещение в надлежащем виде. А без электричества — это уже ненадлежащий вид! Можно ли повесить свой замок? Можно, но лишь на пару часов — иначе арендатор уже вам предъявит претензию через суд об устранении препятствий в пользовании имуществом. Все экономические споры в России решает Арбитражный суд.
Есть еще один способ гарантированного погашения задолженности — это составление гарантийного обязательства в погашении задолженности лично от директора фирмы как от гражданина. Вот в этом варианте ухода от звонков не будет точно. Суды уже научились взыскивать с граждан не только просроченные кредиты, но и долги по расписке.
Желаем вам добрых отношений с арендаторами.
О. Скворцов,
сайт: 512007.ru
