Аренда – это тот вид взаимоотношений, который в бизнесе присутствует всегда. Аренда недвижимого имущества – вроде бы изученный со всех сторон вопрос, но нестандартные ситуации как возникали, так и возникают.
Представьте, заключили вы договор аренды торговых площадей на семь лет, подали документы в Росреестр на регистрацию договора, а вам приходит приостановление или отказ из-за наличия в ЕГРП информации о ранее заключенных и не прекращенных в установленном законом порядке договоров аренды этого имущества с третьими лицами. Что делать?
Первое, что приходит в голову: заключенный договор аренды не действителен. Нет и еще раз нет!
Дело в том, что Гражданский кодекс содержит конкретную норму, предусматривающую последствия не передачи имущества по договору аренды – статья 611 ГК РФ, в которой сказано: если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, ‒ в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Получается, что арендатор может предъявить иск о передаче ему арендованного имущества. А как быть, если это аренда на срок более года, договор подлежит государственной регистрации, а в регистрации отказано? Можно ли тогда требовать передачи имущества? Ведь договор аренды в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ считается не заключенным.
По моему мнению, такой иск предъявить можно. В отношении государственной регистрации договора долгосрочной аренды необходимо помнить, что госрегистрация как акт совершается для третьих лиц «…в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде» – «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2018)». Следовательно, для сторон сделки долгосрочной аренды их права и обязанности возникают с момента подписания договора.
Но иск об обязании передать арендованное имущество имеет смысл предъявлять тогда, когда именно это имущество не передано другому лицу и договор между арендодателем и этим третьим лицом не действует. В рассматриваемом случае также придется просить суд дополнительным требованием обязать орган провести государственную регистрацию договора.
И, конечно, если можно доказать убытки, то в данном случае нужно также требовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения/передачи имущества.
Отмечу, что как разъяснил Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ» №1 (2019): «Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Такое внесение допустимо, например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи)».
Таким образом, если вы заключили договор аренды, а имущество арендодателем не передается, иного арендатора с действующим договором нет, можно предъявить иск об обязании передать арендованное имущество, обязании органа провести государственную регистрацию договора (на срок год и более), возмещении убытков, причиненных задержкой исполнения/передачи имущества.
Когда арендованное имущество не передается, арендодателем, вместо требования передать ему имущество, арендатор также вправе потребовать от него расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
То есть, узнав о наличии других арендаторов, арендатор так же может требовать в судебном порядке расторгнуть договор, возместить полученные им убытки и неустойку. Требование о расторжении договора, заключенного на срок год и более даже при отсутствии государственной регистрации договора, также предъявляется по основаниям, указанным выше.
«Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, ‒ требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами» – значится в «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ» №1 (2019).
Галина Анатольевна Елисеева,
арбитражный юрист,
директор ООО «Юридическая группа «Аппель»
елисеева.рус
