Отдельные особенности заключения договора строительного подряда

Основной вид договоров, который заключают организации, занимающиеся строительством, реконструкцией, отделкой жилых и нежилых объектов, является договор строительного подряда. В судебной практике мы часто встречаемся с ситуацией при которой одна из сторон договора уклоняется от выполнения своих обязательства, что приводит к убыткам другой. Что-же делать, чтобы защититься от недобросовестного поведения контрагента.

Первое, что необходимо сделать – проверить контрагента. Для того чтобы договор подряда впоследствии не был признан незаключенным, перед его заключением нужно проверить полномочия сторон. На этом этапе целесообразно обратить внимание не следующее:

– имеют ли юридические лица право на заключение такой сделки. Такого права может не быть в силу отсутствия, например, соответствующих лицензий или быть ограничено учредительными документами ввиду отсутствия одобрения сделки со стороны органов управления общества (речь идет о сделке с заинтересованностью);

– получено ли собственником имущества предварительное согласие на заключение крупной сделки или ее последующее одобрение;

– является ли исполнительный орган общества действующим.

Для того чтобы договор строительного подряда работал эффективно, необходимо прописывать в нем четкий алгоритм взаимодействия участников.

Предмет договора подряда является существенным условием. Если предмет не был согласован, договор может быть признан незаключенным.

Сторонам следует обратить пристальное внимание на то, чтобы в договоре были указаны: наименование, объем работ, сроки их выполнения, цена, а также желаемый результат. При невозможности детального описания условий в тексте договора целесообразно сделать ссылку на приложения к нему (проектная документация, технические задания, сметы, акты и т.д.). Старайтесь не допускать в тексте размытых формулировок или формулировок под условием.

В случаях, когда возможно привлечение сторонами третьих лиц (субподрядчика) для исполнения отдельных обязательств, целесообразно предусмотреть в договоре: порядок согласования их привлечения, порядок взаимодействия с ними и способы распределения между сторонами соответствующих рисков, а также предусмотреть в договоре субподряда условие, что он заключается именно во исполнение конкретного генподрядного обязательства.

Наряду с предметом договора, цена и сроки также являются существенными условиями договора подряда. Если в договоре строительного подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, то такой договор может быть признан незаключенным. Поэтому стороны должны согласовать начальный и конечный сроки выполнения работ, также могут быть предусмотрены промежуточные сроки.

Часто стороны определяют срок начала работ моментом подписания договора, временем исполнения заказчиком обязанности по оплате аванса, датой передачи проектной документации, датой передачи давальческих материалов. При этом действие, свидетельствующее о выполнении заказчиком условия, необходимого для начала работ, должно быть заактировано сторонами (акты приема-передачи документов, давальческих материалов). Сроки выполнения работ могут быть указаны в виде квартала, месяца или года. Однако если есть возможность, лучше установить эти сроки конкретными календарными датами.

В случае нарушения заказчиком сроков, предусмотренных договором для выполнения действий, инициирующих начало течения сроков выполнения работ, в адрес заказчика необходимо направить требование о переносе конечных сроков выполнения работ и заключить дополнительное соглашение к договору о переносе как начальных, так и конечных сроков выполнения работ. Документальные доказательства нарушения заказчиком условий договора позволят освободить от ответственности подрядчика в случае пропуска срока выполнения работ.

Нередко в судебной практике встречаются ситуации, в которых заказчик отказывается от приемки полностью выполненных работ и подписания актов. С целью исключения подобного злоупотребления со стороны заказчика целесообразно предусмотреть поэтапную приемку работ с подписанием сторонами актов выполненных работ. В этой связи подрядчикам важно направлять уведомления заказчику об окончании работ.

На что еще обратить внимание при исполнении договора строительного подряда.

1. Нередки случаи, когда исполнительную документацию подписывает представитель стороны. В этом случае необходимо запросить оригинал его доверенности.
2. Также немаловажно обращать особое внимание на ответственность сторон закрепляемую условиями договора. Нередки случаи, когда право взыскания неустойки предусмотрено только для одной стороны.
3. Факт выполнения скрытых работ подлежит актированию сторонами. Отсутствие такого акта в судебном процессе может лишить подрядчика права взыскания долга, а заказчику дать дополнительную возможность ко взысканию неустоек и штрафов.
4. Если работы выполняются на условиях предоставления заказчиком материалов, подрядчик должен помнить о составлении актов списания материалов и передачи их остатков заказчику. Такая осмотрительность не даст возможность недобросовестному заказчику взыскать стоимость непереданных ему по акту материалов с подрядчика.
5. В наше время все привыкли обмениваться документами путем направления писем по электронной почте. В этой связи важно предусмотреть такую возможность в договоре и указать адреса электронной почты сторон. Направление документов на иную электронную почту (не указанную в договоре) может лишить сторону возможности доказать этот факт в суде.
6. Особое внимание в договоре подряда необходимо обращать на гарантийные сроки.
7. Часто в судебной практике встречаются случаи, когда заказчик взыскивает с подрядчика неустойки и штрафы за непредставление того или иного отчета, несмотря на то, что во время проведения работ такие документы им не запрашивались. В связи с этим не рекомендуется перегружать договор документами и отчетами, которые стороны не смогут или не планируют заполнять.

Здесь рассмотрены лишь некоторые особенности договора строительного подряда, которые чаще всего ложатся в основу разногласий между сторонами. Секрет в том, чтобы стороны на начальном этапе сформировали сетку своих взаимоотношений и четкое понимание, что они хотят друг от друга. Далее дело за техникой юриста, задачей которого будет как можно более четко и подробно прописать договоренности.

Антон Халанский
Правовая группа Антона Халанского
Телефон 8 910 902 35 89
Почта info@khalansky.ru